新潟県新潟市東区中山８丁目５９２番１外(白山駅・東新潟駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


66,100円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区中山８丁目５９２番１外(新潟県新潟市東区中山８−２７−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,100円/㎡としました。

新潟県新潟市東区中山８丁目５９２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市東区中山８丁目５９２番１外
住居表示中山８−２７−３２
価格66,100円/㎡
交通施設、距離新潟、3,300m
地積1,452㎡
形状不整形(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模店舗と小売店、住宅が混在する商業地域
前面道路の状況北東22.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

天春敦氏による調査レポート

不動産鑑定士天春敦
価格66,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の大型商業施設への顧客流出等、商業地としての相対的地位の低下により、地価はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は車両通行量の多い主要幹線沿いの路線商業地域であり、今後も一定の繁華性を維持しながら推移するものと予測される。景気の先行きは不透明で地価はやや弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね新潟市東区及びその周辺地域の幹線沿いに位置する路線商業地域全般である。需要者は、地場の企業者を中心に、物件の規模や当事者の属性・条件によっては県内外に及ぶ。顕在化する商業地の取引は少ないが、需要については経済回復基調ないしは期待感からある程度存する。取引の背景はまちまちで、画地規模も一様ではないため取引価格にも幅が見られ、中心価格帯は形成されていない状況である。
一般的要因東区の人口はほぼ横這い、世帯数はここ数年増加を続けている。土地取引件数は全体的に堅調だが商業地需要はやや弱い。

本山純一氏による調査レポート

不動産鑑定士本山純一
価格66,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いに店舗、事業所等が見られるが、商業地としての取引は少ない状況である。
地域要因の将来予測当該地域は、幹線道路沿いにある、沿道型店舗等が見られる路線商業地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市東区内の幹線道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は、新潟市内もしくは県内外で事業を営む法人等が中心であるが、商業地としての取引は少ない状況である。市場の中心価格帯は、取引される規模や価格帯は様々であり、明確な中心価格帯を見いだせない状況である。
一般的要因東区の人口はほぼ横ばい傾向で推移している。土地取引件数に関しては前年より減少している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9168498
北緯 139度0942749

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市東区卸新町２丁目８４８番８新潟県新潟市東区豊２丁目１４８８番１外新潟県新潟市東区牡丹山４丁目３８７番１６新潟県新潟市東区東中島１丁目６６６番２５６新潟県新潟市東区山木戸５丁目１４５番３新潟県新潟市東区山木戸６丁目３７４番新潟県新潟市東区山木戸８丁目１３３４番外新潟県新潟市東区寺山３丁目１０７４番外新潟県新潟市東区卸新町２丁目８４８番８

参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)大形駅(地価相場 64,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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