新潟県新潟市西区東青山１丁目１８番９(青山駅・小針駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


102,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区東青山１丁目１８番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。

新潟県新潟市西区東青山１丁目１８番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区東青山１丁目１８番９
住居表示 
価格102,000円/㎡
交通施設、距離青山、800m
地積181㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松田光市氏による調査レポート

不動産鑑定士松田光市
価格102,000円/㎡
個別的要因市道が南東側に接道していることにより、日照、通風について効用が認められる。その他の個別的要因に変動はない。
地域要因利便性、環境条件の優れた住宅地域である。西区でも人気のあるエリアであるので宅地需要は堅調である。
地域要因の将来予測近隣地域は、住宅地域で今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。人気のあるエリアで宅地需要も堅調である。需要は底固いので地価も堅調に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR越後線青山駅から小針駅にかけての住宅地域である。既成住宅地域が多くミニ開発した新規分譲地も見られる。需要者の中心は、新潟市内のほか近隣市町村からの転入者を含む一次取得者。取引の中心となる価格帯は、土地のみで1500万円以下。新築一戸建てで総額3500万円から4000万円程度。
一般的要因アベノミクスによる影響は、限定的である。新潟市は、有効求人倍率も改善している。西区は、人口が横ばい傾向にあり住宅の地価も安定しつつある。

本山純一氏による調査レポート

不動産鑑定士本山純一
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境や利便性で優る住宅地の需要は堅調であり、近隣地域はイオン新潟青山店等が徒歩圏内にあり、交通利便性も良好である。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅のほか、共同住宅も見られる区画整然とした住宅地域である。生活利便性が高い住宅地域であることから、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市中央区新潟島西部から西区東部を中心とした住宅地域である。主な需要者は、新潟市及び周辺市町村からの転入者を含む一次取得者層等が中心である。生活利便性が良好な区画整然とした住宅地域であり、その需要は見込める地域である。市場の中心価格帯は、土地で1500∼2000万円程度、新築戸建で3000∼4000万円程度が中心である。
一般的要因西区の人口は横這い傾向で推移してい、土地取引件数に関しては増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8936718
北緯 139度0043218

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市西区糀台３丁目２８番３新潟県新潟市西区小針上山２１１７番新潟県新潟市西区青山４丁目１１９３番２４新潟県新潟市西区小針６丁目５６１番５新潟県新潟市西区浦山４丁目１４３６番３５４新潟県新潟市西区小新西１丁目１０８０番１０２新潟県新潟市西区青山新町２５番２新潟県新潟市西区小針１丁目１１２９番１７外新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９新潟県新潟市中央区関屋恵町２００２番３９新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４新潟県新潟市中央区上所中１丁目１６９番

参考：近隣駅の地価相場

青山駅(地価相場 66,900円/㎡)小針駅(地価相場 71,100円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード