新潟県新潟市中央区中大畑町５５４番(白山駅・新潟駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


156,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区中大畑町５５４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を156,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区中大畑町５５４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区中大畑町５５４番
住居表示 
価格156,000円/㎡
交通施設、距離新潟、2,600m
地積223㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い都心に近い閑静な住宅地域
前面道路の状況南東8.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格156,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因周辺に文化財等が存し希少性の高い優良住宅地域としての高いブランド力があり、富裕層を中心に需要は底堅い。
地域要因の将来予測成約期間が長期化する傾向がみられるものの、周辺に文化財等が存し希少性が高く、市内外の富裕層による需要は底堅く、将来的にも県内有数の優良住宅地域としての高いブランド力は維持されるものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね中央区・新潟島地区の優良住宅地域である。需要者の中心は、市内外の一次取得者及び買い替え層である。取引総額の抑制傾向や成約期間の長期化傾向もみられるが、優良住宅地域として高いブランド力を有し、供給も限定的であることから、需給関係は概ね安定している。土地は3000∼5000万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因中央区における土地取引件数、新設住宅着工戸数は対前年比で増加している。中央区・新潟島地区の人口は減少傾向にある。

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格156,000円/㎡
個別的要因接面街路が南東側のため、日照・通風等の快適性が優っている。個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの高級住宅地域で、既に熟成していることから、地域要因に大幅な変動はないが、富裕層を中心とした底堅い宅地需要が存している。
地域要因の将来予測利便性やステイタス性が優っており、今後も新潟市を代表する高級住宅地域として維持されるものと予測される。富裕層を中心とした底堅い需要が存しており、今後も地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、いわゆる新潟島の中高級住宅地域一円。需要者の中心は、新潟市内在住の高額所得者が中心である。新潟市中心部に近い高級住宅地域では、宅地の供給が希少であるため、取引自体が少ないが、閑静な居住環境、生活利便性、ステイタス性等を求める高額所得者からの底堅い需要があり、取引価格は安定的に推移している。土地のみで3000∼5000万円程度の物件が需要の中心と推察される。
一般的要因中央区の人口は微増、世帯数は増加傾向にある。一部地域で需要に弱さが見られるものの、不動産市場は概ね堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9255776
北緯 139度0410202

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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