新潟県新潟市西区寺尾朝日通１０２０番７(小針駅・寺尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,600円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区寺尾朝日通１０２０番７(新潟県新潟市西区寺尾朝日通２４−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,600円/㎡としました。

新潟県新潟市西区寺尾朝日通１０２０番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区寺尾朝日通１０２０番７
住居表示寺尾朝日通２４−３
価格54,600円/㎡
交通施設、距離小針、1,400m
地積142㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い緩傾斜地の住宅地域
前面道路の状況北東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩橋泰規氏による調査レポート

不動産鑑定士岩橋泰規
価格54,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小新等の区画整理や周辺で開発された分譲地との競合により相対的地位が低下した。街路条件の劣る住宅地の選好性が低下している。
地域要因の将来予測既成の住宅地域で、今後も同様な状況を維持して推移するものと予測する。街路条件が劣る傾斜地であるため需要は弱く、地価はやや下落傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね西区のうちJR小針駅・寺尾駅周辺の住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者が中心で、圏外からの転入者は少ない。西区の中では利便性等で優れる物件の需要は底堅く、地域においては近年の地価下落で値頃感が出ているものの、街路条件で劣る物件の需要は選好性で劣っている。土地は700∼1000万円程度、新築戸建物件は2500万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因地域経済は踊り場の状況が続いている。西区の人口・世帯数は微増傾向にある。不動産取引件数及び新築の建築着工件数は前年より増加している。

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格54,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因街路条件の劣る傾斜のある住宅地であり、分譲地等との競合等により需要は弱含みの傾向である。
地域要因の将来予測街路条件に劣る、傾斜のある住宅地域で、今後も現環境を維持しながら推移するものと予測される。居住条件の劣る地域であることから、市場における選好性は低く、地価はやや下落傾向の推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟市西区のうち比較的中央区寄りに存する住宅地域全般であり、需要者は市内居住者を中心に圏外からも見られる。供給は既存の更地・建付地や宅地分譲等であるが、中央区に近接していることもあり、条件のよい地域の需要は安定的である。土地は700∼1，200万円程度、新築戸建物件は2，000∼3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因西区の人口はほぼ横ばい、世帯数は増加傾向にある。県内景気は踊り場の様相を呈しており、景気回復の地方への波及の程度は依然弱い。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8839639
北緯 138度9839743

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小針駅(地価相場 71,100円/㎡)寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟大学前駅(地価相場 55,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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