新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９(小針駅・青山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


63,600円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,600円/㎡としました。

新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９
住居表示 
価格63,600円/㎡
交通施設、距離小針、2,000m
地積198㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩橋泰規氏による調査レポート

不動産鑑定士岩橋泰規
価格63,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の分譲地との競合による影響がある。反面、周辺の大型店舗の周辺に商業集積が進み、利便性が向上している。
地域要因の将来予測郊外の熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。競合する住宅地の供給が多いものの、底値感があり商業施設への接近性が優ることから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、新潟市西区の黒埼地区及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は、市内在住者であるが周辺地域からの転入も見られる。地域は、新規に供給された新興住宅地との競合から需要は弱含みであるが、生活利便性の良好な住宅地域にあっては需給が均衡しており、この傾向はしばらくは続くものと思われる。土地は1300万円程度、新築の戸建住宅は2800万円程度までの物件が市場での需要の中心となっている。
一般的要因西区の人口・世帯数は微増傾向にある。不動産取引件数は前年より増加しており、地域経済は緩やかな回復基調にある。

滝澤真史氏による調査レポート

不動産鑑定士滝澤真史
価格63,600円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因旧黒埼町に所在し、合併前新潟市のベッドタウンとして発展。地域要因に格別の変動要因はないが、既存住宅地域でも割安感のある地点で地価は上昇。
地域要因の将来予測換地処分直後（小新白鳥東）の事業に加え、西区内では、複数の区画整理事業（亀貝、内野西等）が現在施行中で、新規供給は旺盛であるが、一定の利便性が認められる既成住宅地については、市場で値頃感が浸透。
市場の特性同一需給圏は、西区のうち、旧黒埼町に存する比較的新興の住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入もある。本格的な景気回復の実感は地域経済においてやや乏しいものの、地価下落の長期化に伴う値頃感や、同区内で現在施行中の区画整理事業地内の分譲地と比較した割安感もあり、宅地需要は総じて底堅い。市場の中心価格帯は、土地が250㎡前後で1500万円前後、新築の戸建で2500万円前後。
一般的要因西区では人口微増。取引件数・建築着工は上向きつつある。住宅地の地価は利便性の高い地点で安定的に推移。全体で下落率は縮小するが依然弱含み。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8814181
北緯 139度0072639

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市西区糀台３丁目２８番３新潟県新潟市西区立仏字百目山１０１４番新潟県新潟市西区小針上山２１１７番新潟県新潟市西区青山４丁目１１９３番２４新潟県新潟市西区小針６丁目５６１番５新潟県新潟市西区小新西１丁目１０８０番１０２新潟県新潟市西区青山新町２５番２新潟県新潟市西区小針１丁目１１２９番１７外新潟県新潟市西区東青山１丁目１８番９新潟県新潟市中央区愛宕２丁目７番６新潟県新潟市中央区上所中１丁目１６９番

参考：近隣駅の地価相場

小針駅(地価相場 71,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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