新潟県新潟市西区浦山４丁目１４３６番３５４(青山駅・関屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区浦山４丁目１４３６番３５４(新潟県新潟市西区浦山４−１２−３３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,000円/㎡としました。

新潟県新潟市西区浦山４丁目１４３６番３５４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区浦山４丁目１４３６番３５４
住居表示浦山４−１２−３３
価格50,000円/㎡
交通施設、距離青山、600m
地積198㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

柴野正明氏による調査レポート

不動産鑑定士柴野正明
価格50,100円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因 住環境で劣る当地域の需要は弱含みである。
地域要因の将来予測 既成の住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、道路幅員が狭く住環境で劣る当地域において引き合いが弱く、弱含み傾向と予測する。
市場の特性 同一需給圏は、西区北東部の住宅地域。道路幅員の狭い住環境で劣る住宅地域であるが、周辺で小規模な新規分譲地も散見される。需要者の中心は、新潟市内在住の一次取得者である。市場での中心となる価格帯は、画地規模によりややばらつきが見られるが、土地で500万円から1200万円程度、新築の戸建住宅で総額2000万円から3000万円程度である。
一般的要因 市内の経済は概ね緩やかな回復基調。西区について、人口は概ね横ばい、土地取引が微増傾向である。

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格49,800円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因海岸寄りの北傾斜地のため住環境、利便性で劣り、選好性は弱く、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。海岸寄りで北傾斜の住宅地については選好性は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね西区北東部のうち海岸寄りの住宅地域である。需要者の中心は市内に居住する一次取得者で、圏外からの転入者も見られる。住宅地の供給は少ないものの、海岸寄りのため住環境、利便性で劣り、需要は弱含みである。土地は800∼1200万円程度、新築戸建物件は2000∼2500万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因西区の人口は概ね横ばい傾向にある。西区における土地取引件数、新設住宅着工戸数は対前年比で増加している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9023067
北緯 139度0020603

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市西区糀台３丁目２８番３新潟県新潟市西区小針上山２１１７番新潟県新潟市西区青山４丁目１１９３番２４新潟県新潟市西区真砂３丁目５８２１番１２７３新潟県新潟市西区青山新町２５番２新潟県新潟市西区小針１丁目１１２９番１７外新潟県新潟市西区東青山１丁目１８番９新潟県新潟市中央区関屋恵町２００２番３９新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４新潟県新潟市中央区関屋昭和町２丁目１１１番

参考：近隣駅の地価相場

青山駅(地価相場 66,900円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)小針駅(地価相場 71,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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