新潟県新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外(白山駅・関屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


115,000円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外
住居表示 
価格115,000円/㎡
交通施設、距離白山、700m
地積270㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南22.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格115,000円/㎡
個別的要因ビル名が変更されたが、利用状況等に今のところ変化は見受けられない。
地域要因自動車交通量は多いが、大規模駐車場を完備した郊外型商業施設との競合で劣り、商業地としての需要は弱含んでいる。
市場の特性同一需給圏は概ね新潟市中央区に位置する幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は県内外の比較的資本力のある個人又は法人。新潟市中央区の中心市街地と新潟市西区をつなぐ国道沿いに位置し、自動車交通量・背後地住民とも大変多いが、長引いた経済情勢の低迷、大規模駐車場を完備した郊外型商業施設への顧客の流出等により商業地需要の大きな回復は今のところない。業種や画地規模により取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因中央区は人口は微増傾向にあるが、高齢化が進行している。土地取引件数・建築着工件数とも昨年に比べ増加傾向にある。

滝澤真史氏による調査レポート

不動産鑑定士滝澤真史
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因万代地区や郊外に立地する大型店舗へと顧客流出は止まず、既存の中小規模画地で店舗用地を取得しようとする市場の意欲は低迷している。
市場の特性同一需給圏は、主に白山駅を中心とした既成商業地域一円。需要者の中心は、一定の地縁を有する自営業者ないし地元法人。近隣地域が存する西大通は、新潟島中心部を横断する幹線道路で、店舗、事務所が建ち並んでいる。しかし、新潟市の代表的繁華街としての古町地区の地位低下に伴い、近隣地域自体も、商業地域としては衰退途上にある。なお、取引には店舗の経営形態等に応じて、投資規模も多様にわたるため、市場の中心価格は見出し難い。
一般的要因中央区の人口は微増、取引件数・建築着工は増加傾向。商業地の地価は新潟駅周辺、万代地区、幹線道路沿い等で一部上昇し、全体でも下落幅縮小。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9168533
北緯 139度0285465

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市東区榎町２０番１外新潟県新潟市東区津島屋２丁目３２番４外新潟県新潟市東区豊１丁目１１０２番７新潟県新潟市東区浜谷町２丁目５３番外新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５新潟県新潟市東区柳ヶ丘１００番１３新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外新潟県新潟市東区寺山３丁目１０７４番外新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外新潟県新潟市中央区水道町２丁目８０８番１７新潟県新潟市中央区学校町通３番町５３２２番１２０

参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード