新潟県新潟市中央区堀之内南２丁目１５３番(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
92,100円
2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区堀之内南２丁目１５３番(新潟県新潟市中央区堀之内南２−７−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市中央区堀之内南２丁目１５３番 |
| 住居表示 | 堀之内南２−７−１４ |
| 価格 | 92,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新潟、1,700m |
| 地積 | 218㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
柴野正明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 柴野正明 |
|---|---|
| 価格 | 92,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 街路条件でやや劣るが、駅南地区の需要は堅調であり、需要も安定している。 |
| 地域要因の将来予測 | 県道笹口線南背後にある住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は駅南地区及びその周辺地区に対する堅調な需要により横ばいから強含み傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、駅南地区及びその周辺地区。需要者の中心は比較的所得水準の高い一次取得者である。市内における穏やかな景気回復基調もあり、駅南地区及びその周辺地区に対する需要は堅調に推移しており、当地域においても安定的な需要がある。市場での中心となる価格帯は、土地で1300万円から2300万円程度、新築の戸建住宅で2500万円から3500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 市内の経済は概ね緩やかな回復基調。中央区について、人口、土地取引とも微増傾向にあるが、直近1年ではやや停滞感が見られる。 |
松田光市氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松田光市 |
|---|---|
| 価格 | 92,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件にやや劣るが遊休地等がミニ開発されるなど宅地需要は堅調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、住宅地域で今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。空地等の小規模宅地開発が行われ、宅地需要も堅調であるので地価も堅調に推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新潟市中央区駅南の住宅地域である。既成住宅地域のほか、遊休地をミニ開発した新規分譲地も多く見られる。需要者の中心は、新潟市内のほか近隣市町村からの転入者を含む一次取得者。取引の中心となる価格帯は、土地のみで2000万円以内。新築一戸建てで総額4500万円以内。 |
| 一般的要因 | アベノミクスによる影響は、限定的である。新潟市は、有効求人倍率も改善している。新潟市中央区は、駅南地域の宅地需要が堅調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度9021749 北緯 139度0539261 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県新潟市中央区米山３丁目５７２番２外新潟県新潟市中央区神道寺２丁目２５２番外新潟県新潟市中央区天神尾２丁目４５４番２新潟県新潟市中央区堀之内南２丁目１５３番新潟県新潟市中央区米山４丁目２９５番６外新潟県新潟市中央区堀之内南１丁目２８６番１外新潟県新潟市中央区和合町３丁目１１１８番７外新潟県新潟市中央区神道寺南１丁目２６１番１２新潟県新潟市中央区堀之内字浦沢８番外
参考：近隣駅の地価相場
新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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