新潟県新潟市中央区川端町１丁目５番１(白山駅・新潟駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


122,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区川端町１丁目５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を122,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区川端町１丁目５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区川端町１丁目５番１
住居表示 
価格122,000円/㎡
交通施設、距離新潟、2,200m
地積3,835㎡
形状不整形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)14F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況信濃川沿いにマンション等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東7.6m市道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格122,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因近年大量供給された分譲マンションの在庫調整がすすみ、品薄状態となっており、マンション適地の需要は堅調である。
地域要因の将来予測建築費の高騰等により新規の供給は制約されるが、分譲マンションの需要は旺盛であり、マンション適地の需要は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね新潟市中央区における共同住宅の立地が可能な面大地が存する圏域である。需要者は県内外の開発業者が中心である。建築費の高騰等により新規の供給は制約されるが、新築及び築浅の分譲マンションの需要は旺盛であり、地価は横ばい又は小幅な上昇傾向にある。面大地の取引は少なく、取引される規模や価格帯は様々であり、取引の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因中央区における土地取引件数、新設住宅着工戸数は対前年比で増加している。中央区・新潟島地区の人口は減少傾向にある。

本山純一氏による調査レポート

不動産鑑定士本山純一
価格122,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中古マンションに需要が流れていたが、ようやく中央区内で新規マンションが3棟販売が開始された。
地域要因の将来予測当該地域は、信濃川沿いの共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。新潟市中心部におけるマンション需要は改善しており、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市中央区のうち、新潟駅周辺及び新潟島内の生活利便性が高い大規模マンション用地が確保できる地域である。主な需要者は、県内外のマンション開発業者である。近年は、中古マンション市場へ需要が流れていたが、ようやく新規マンションの供給があり、その販売も順調である。市場の中心価格帯は、取引される立地・規模等様々であり、中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因中央区の人口は微増傾向である。土地取引件数に関しては減少傾向で推移しているものの、住環境や利便性で優る分譲地の需要は底堅い状況。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

内水面

土地利用・植生宅地,水面
災害リスク：津波浸水区域(昭和39年(1964)6月16日 新潟地震)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9142957
北緯 139度0442203

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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