新潟県新潟市中央区二葉町１丁目８２８番７(白山駅・新潟駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


108,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区二葉町１丁目８２８番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を108,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区二葉町１丁目８２８番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区二葉町１丁目８２８番７
住居表示 
価格108,000円/㎡
交通施設、距離新潟、3,200m
地積212㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格108,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因住宅地の供給は限定的で、近年の地価下落による値頃感もあり、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。周辺における住宅地の供給は限定的で、また近年の地価下落による値頃感もあり、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね中央区新潟島地区のうち中心部に近い住宅地域である。需要者の中心は、市内外の一次取得者及び買い替え層である。住宅地の供給は限定的であり、また近年の地価下落による値頃感もあり、地価は横ばい又は小幅な上昇傾向にある。土地は1500∼2500万円程度、新築戸建は3000∼4000万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因中央区における土地取引件数、新設住宅着工戸数は対前年比で増加している。中央区・新潟島地区の人口は減少傾向にある。

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格108,000円/㎡
個別的要因接面街路が南東側のため、日照・通風等の快適性が優っている。個別的要因に変動はない。
地域要因海岸寄りの熟成した既成住宅地域のため、地域要因に大幅な変動はないが、既に値頃感のある価格水準にあり、宅地需要は比較的堅調である。
地域要因の将来予測熟成した閑静な既成住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測される。街路条件がやや劣るが、閑静な居住環境に対する底堅い需要が存することから、今後も地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、いわゆる新潟島の中高級住宅地域一円。需要者の中心は、新潟市内在住の平均所得以上の個人が中心である。街路条件によって土地価格に開差の生じやすい地域であるが、供給自体が少ないことから、条件の良い土地は比較的高値取引となりやすく、閑静な居住環境に対する底堅い需要が存している。土地は2000万円前後、土地建物の総額は3500∼4500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因中央区の人口は微増、世帯数は増加傾向にある。一部地域で需要に弱さが見られるものの、不動産市場は概ね堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9283773
北緯 139度0378592

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市東区榎町２０番１外新潟県新潟市東区津島屋２丁目３２番４外新潟県新潟市東区豊１丁目１１０２番７新潟県新潟市東区浜谷町２丁目５３番外新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５新潟県新潟市東区柳ヶ丘１００番１３新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外新潟県新潟市東区寺山３丁目１０７４番外新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外新潟県新潟市中央区古町通２番町５３０番新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１新潟県新潟市中央区古町通７番町９４０番１外新潟県新潟市中央区東堀通９番町１３９７番１新潟県新潟市中央区本町通１３番町３１３９番９新潟県新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外新潟県新潟市中央区上大川前通６番町１２０３番新潟県新潟市中央区関屋浜松町９８番新潟県新潟市中央区花町２０６９番新潟県新潟市中央区四ッ屋町２丁目５１３３番５０新潟県新潟市中央区長潟３丁目１１９０番１０新潟県新潟市中央区中大畑町５５４番新潟県新潟市中央区水道町２丁目８０８番１７新潟県新潟市中央区窪田町３丁目１８２番１外新潟県新潟市中央区学校町通３番町５３２２番１２０

参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード