新潟県新潟市東区逢谷内２丁目４４３番１１外(白山駅・大形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


60,800円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区逢谷内２丁目４４３番１１外(新潟県新潟市東区逢谷内２−５−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,800円/㎡としました。

新潟県新潟市東区逢谷内２丁目４４３番１１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市東区逢谷内２丁目４４３番１１外
住居表示逢谷内２−５−１５
価格60,800円/㎡
交通施設、距離大形、1,600m
地積152㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

本山純一氏による調査レポート

不動産鑑定士本山純一
価格61,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性が良好な住宅地に関しては需要は底堅く、近隣地域は新規の宅地開発が見受けられる。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域で、逢谷内ICにより利便性は向上し、新規の宅地開発が見受けられることから、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市東区内の住宅地域である。主な需要者は、新潟市及び周辺市町村からの転入者を含む一次取得者層等が中心である。近隣地域は新潟中心部からのアクセスが良好であり、かつ商業施設等も近いことから需要が見込める地域である。市場の中心価格帯は、土地で1000万円前後、新築戸建で2500∼3000万円程度が中心である。
一般的要因東区の人口はほぼ横ばい傾向で推移している。土地取引件数に関しては前年より減少している。

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格60,600円/㎡
個別的要因南西向きの画地であるため、地域内においては選好性はやや高い。
地域要因新々バイパス逢谷内ICの供用開始や、新松崎の新興商業施設の充実により生活利便性が向上、新規分譲地も見受けられる。
地域要因の将来予測新潟市東区大形地区の既成住宅地域として熟成が進み、今後とも普通住宅地としての住環境を維持するものと予測する。生活利便性の向上による宅地需要の増加から、地価は上昇傾向にあるものと予想される。
市場の特性同一需給圏は概ね新潟市東区大形地区に位置する既存の住宅地域。需要者の中心は新潟市内居住者であるが、圏外からの転入も認められる。近隣に新々バイパス逢谷内ICが開通したことから新潟市中心市街地へのアクセスも向上し、また商業施設や小学校にも比較的近いため、周辺ではミニ開発された分譲地の供給も多く、子育て世代を中心に需要も概ね堅調である。土地は総額で1，000万円前後、新築の建物付きで3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因東区は人口はほぼ横這い傾向にあるが、高齢化が進行している。土地取引件数・建築着工件数とも昨年に比べ減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9185975
北緯 139度1161422

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市東区豊２丁目１４８８番１外新潟県新潟市東区新岡山２丁目３０３番２５新潟県新潟市東区東中野山４丁目２４２番３２新潟県新潟市東区寺山３丁目１０７４番外

参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)大形駅(地価相場 64,950円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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