新潟県新潟市西区小針６丁目５６１番５(小針駅・寺尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


88,300円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区小針６丁目５６１番５(新潟県新潟市西区小針６−２４−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を88,300円/㎡としました。

新潟県新潟市西区小針６丁目５６１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区小針６丁目５６１番５
住居表示小針６−２４−１５
価格88,300円/㎡
交通施設、距離小針、750m
地積231㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
前面道路の状況北西6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松田光市氏による調査レポート

不動産鑑定士松田光市
価格88,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環境条件の優れた住宅地域である。西区でも人気のあるエリアであるので宅地需要は堅調である。
地域要因の将来予測近隣地域は、住宅地域で今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。人気のあるエリアで宅地需要も堅調である。需要は底固いので地価も堅調に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR越後線青山駅から小針駅にかけての住宅地域である。既成住宅地域が多くミニ開発した新規分譲地も見られる。需要者の中心は、新潟市内のほか近隣市町村からの転入者を含む一次取得者。取引の中心となる価格帯は、土地のみで1000万円から1500万円程度。新築一戸建てで総額2500万円から3500万円程度。
一般的要因アベノミクスによる影響は、限定的である。新潟市は、有効求人倍率も改善している。西区は、人口が横ばい傾向にあり住宅の地価も安定しつつある。

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格88,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性、住環境の良好な住宅地域であり、地価水準に底値感が強く、需給はほぼ均衡状態にある。
地域要因の将来予測幹線背後のほぼ熟成した住宅地域であり、今後も良好な住環境が維持されるものと予測する。市場における選好性も比較的高いことから需要は底堅く、当面地価は横這い圏内で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は信濃川及び関屋分水路以西の住宅地域で、概ね寺尾、小針、青山地区を中心とする圏域。需要者の中心は市内に居住する一次取得者であり、需給圏外から転入も見られる。小新、亀貝地区の区画整理地の供給も落ち着き、需給は安定的に推移している。エリア、地域ごとの選別化が進む中、利便、環境に優る住宅地に対する需要は底堅い。土地は1000万円∼1500万円程度、新築戸建物件は2500万円∼3000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得環境は改善傾向が続いている。西区の人口は横這い、世帯数は微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8848557
北緯 138度9910179

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市西区糀台３丁目２８番３新潟県新潟市西区松海が丘２丁目５番１７新潟県新潟市西区寺尾前通１丁目１４番４外新潟県新潟市西区小針上山２１１７番新潟県新潟市西区青山４丁目１１９３番２４新潟県新潟市西区寺尾朝日通１０２０番７新潟県新潟市西区真砂３丁目５８２１番１２７３新潟県新潟市西区寺尾台２丁目８１１番２６新潟県新潟市西区小新西１丁目１０８０番１０２新潟県新潟市西区青山新町２５番２新潟県新潟市西区小針１丁目１１２９番１７外新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９新潟県新潟市西区東青山１丁目１８番９

参考：近隣駅の地価相場

小針駅(地価相場 71,100円/㎡)寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟大学前駅(地価相場 55,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード