新潟県新潟市中央区古町通７番町９４０番１外(白山駅・新潟駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


248,000円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区古町通７番町９４０番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を248,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区古町通７番町９４０番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区古町通７番町９４０番１外
住居表示 
価格248,000円/㎡
交通施設、距離新潟、2,100m
地積98㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況東13.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅妻信氏による調査レポート

不動産鑑定士浅妻信
価格247,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因旧大和新潟店跡地における市街地再開発事業が都市計画決定されたが、期待はされているものの、先行きはいぜん不透明である。
地域要因の将来予測かつての中心商業地であるが、経済的要因と大型商業施設の撤退等により衰退が続いている。旧大和新潟店跡地における市街地再開発事業が都市計画決定されたが、期待はされているものの、先行きはいぜん不透明である。
市場の特性同一需給圏は、古町地区を中心とした中央区内の高度商業地を含む商業地域である。主要な需要者は地元を中心とした店舗経営者、投資家等であるが、店舗経営者の高齢化、後継者難、郊外型大型商業施設への顧客の流出等により、商業地としての人気は低迷し、地価はいぜん弱含みで推移している。画地規模にばらつきが見られるなど個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因中央区の人口は微増傾向にあり、土地取引の件数も前年より増加傾向で推移しているが、動きとしては弱い。

伊藤正弘氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正弘
価格249,000円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産との比較において、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に計画されている再開発計画が漸く都市計画決定に至り、繁華性の低下の歯止めが期待されている。
地域要因の将来予測繁華性の低下傾向は続いているが、停滞していた大和新潟店跡地の再開発計画は漸く都市計画決定に至り、繁華性の低下への歯止めが期待されている。
市場の特性同一需給圏は、新潟駅前、駅南、万代、古町周辺等の新潟市の中心的商業地域一円。需要者の中心は、一定の資金力を有する県内外の法人、不動産業者、投資家等である。古町地区の繁華性は低下しており、テナント需要の低迷や高水準の空室率が続いている。取引される画地規模はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因景気は回復基調にあるが弱く、需要増加に至っていない。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度92261680000001
北緯 139度0448589

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市東区榎町２０番１外新潟県新潟市東区津島屋２丁目３２番４外新潟県新潟市東区豊１丁目１１０２番７新潟県新潟市東区浜谷町２丁目５３番外新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５新潟県新潟市東区柳ヶ丘１００番１３新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外新潟県新潟市東区寺山３丁目１０７４番外新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外新潟県新潟市中央区古町通２番町５３０番新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１新潟県新潟市中央区東入船町３７０９番４０新潟県新潟市中央区新和４丁目８０番３８新潟県新潟市中央区天神尾２丁目４５４番２新潟県新潟市中央区東大通１丁目２５番外新潟県新潟市中央区東堀通９番町１３９７番１新潟県新潟市中央区本町通１３番町３１３９番９新潟県新潟市中央区東万代町７３番１外新潟県新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外新潟県新潟市中央区湊町通二ノ町２６０９番６新潟県新潟市中央区上大川前通６番町１２０３番新潟県新潟市中央区関屋浜松町９８番新潟県新潟市中央区花町２０６９番新潟県新潟市中央区四ッ屋町２丁目５１３３番５０新潟県新潟市中央区長潟３丁目１１９０番１０新潟県新潟市中央区中大畑町５５４番新潟県新潟市中央区二葉町１丁目８２８番７新潟県新潟市中央区水道町２丁目８０８番１７新潟県新潟市中央区窪田町３丁目１８２番１外新潟県新潟市中央区堀之内字浦沢８番外新潟県新潟市中央区学校町通３番町５３２２番１２０

参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード