新潟県新潟市中央区愛宕２丁目７番６(関屋駅・青山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


76,200円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区愛宕２丁目７番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を76,200円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区愛宕２丁目７番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区愛宕２丁目７番６
住居表示 
価格76,200円/㎡
交通施設、距離新潟、5,300m
地積193㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤正弘氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正弘
価格76,200円/㎡
個別的要因接面街路が北東側であるため、日照通風等の快適性がやや優り、選好性が増している。個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の土地区画整理事業の成功により、知名度の上昇や利便性・住環境の向上があり、有効需要が増加した。
地域要因の将来予測鳥屋野地区の標準的な住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持され、熟成が進むものと予測する。宅地需要は堅調であり、地価動向は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、新潟駅南口以南の住宅地域。需要者の中心は新潟市在住の一次・二次取得者であり、圏域外からの転入者も多い。環境と利便性との調和のとれた人気エリアであり、周辺の区画整理地及び小規模分譲地の売れ行きが好調で、宅地需要は堅調である。土地は1000∼2000万円程度、新築戸建物件は2500∼3500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は回復基調にあるが弱く、需要増加に至っていない。

滝澤真史氏による調査レポート

不動産鑑定士滝澤真史
価格76,200円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因周辺では鳥屋野大島・女池上山の両地区で土地区画整理事業が完了し、住環境も向上している。既存住宅地域でも割安感のある地点では地価は上昇。
地域要因の将来予測近隣地域を含む駅南地区の住宅地域は、子育て世代を含む一次取得層の人気が底堅く、人口の密集度合いは市内で特に高い。食品スーパー、物販店等を一層集積させる好循環を生んでおり、今後も地価の安定的推移を予測。
市場の特性同一需給圏は、信濃川右岸に位置する、中央区南西部の住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入も比較的多い。県内景気は緩やかな回復基調が続いており、土地区画整理事業が完了して間もない鳥屋野大島・女池上山両地区及び周辺等では、その利便性が好感され、分譲地の売れ行きは総じて良好。市場の中心価格帯は、土地が200㎡前後で1500万円程度、新築の戸建で3000万円前後。
一般的要因当区は人口横這いで建築着工は堅調に推移。住宅地の地価は利便性が高い値頃感ある地点で上昇するも新潟島地区等で下落続き、全体平均では横這い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8873152
北緯 139度0257203

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９新潟県新潟市中央区東大通１丁目１４８番新潟県新潟市中央区上近江４丁目１７７番１外新潟県新潟市中央区南出来島１丁目４３６番６新潟県新潟市中央区女池神明１丁目６番５新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４新潟県新潟市中央区女池北１丁目６５１番８新潟県新潟市中央区上所中１丁目１６９番

参考：近隣駅の地価相場

関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)小針駅(地価相場 71,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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