新潟県新潟市西区小針上山２１１７番(小針駅・青山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
76,900円
2016年01月01日に行った新潟県新潟市西区小針上山２１１７番(新潟県新潟市西区小針上山１０−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を76,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市西区小針上山２１１７番 |
| 住居表示 | 小針上山１０−２７ |
| 価格 | 76,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小針、400m |
| 地積 | 495㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、銀行等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西16.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
飯田英範氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 飯田英範 |
|---|---|
| 価格 | 76,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。 |
| 地域要因 | 交通量は多いが駐車場が少なく、また郊外の大型店への顧客流出等で繁華性は低下している。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の大型店への顧客流出等により、空店舗が増加するなど繁華性は低下しており、値頃感はあるものの、地価は小幅な下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね新潟市西区における店舗、事業所等が存する地域である。需要者は地元の事業者が中心である。土地区画整理事業施行区域内等において大型店の出店が相次ぎ、商業地間の競争は激化しており、既成商業地域の繁華性は低下傾向で、近年の地価下落による値頃感はあるものの、需要はやや弱含みである。商業地の取引は少なく、また画地規模等も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復を続けているが、個人消費は伸び悩んでいる。西区の人口は微増傾向にある。 |
清水裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清水裕 |
|---|---|
| 価格 | 77,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 平坦部の大型店やショッピングセンター等への商勢移行の継続で需要は減退しているが、地価水準は底値に近い。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いの路線商業地域であるが、小針十字路を中心に空きビル、閉鎖店舗等が目立つ状況である。地価水準としては底値に近いと思われるが、停滞的状況が続いており、今暫く地価は弱含みと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新潟市内の幹線道路沿い路線商業地域乃至は商住工混在地域。需要者は県内の法人や資金力のある個人等が中心になるものと考えられる。郊外の幹線道路沿線やバイパスIC周辺に大型店、ショッピングセンター等が進出し商業核は多極、分散化している。西区においても同様の傾向にあり、既存商業地では顧客流出が続いている。取引価格はバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は把握できない状況である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調にあり、個人消費は持ち直しつつある。路線商業地では店舗間・地域間の競争が激化している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度8921382 北緯 138度9915452 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
小針駅(地価相場 71,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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