新潟県新潟市東区榎町２０番１外(白山駅・関屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,700円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区榎町２０番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,700円/㎡としました。

新潟県新潟市東区榎町２０番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市東区榎町２０番１外
住居表示 
価格19,700円/㎡
交通施設、距離新潟、3,300m
地積2,754㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模工場が建ち並ぶ大工場群に近い工業地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小嶋能憲氏による調査レポート

不動産鑑定士小嶋能憲
価格19,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変動はないが、街路条件に劣る工業地域であることから、需要は弱い。
地域要因の将来予測大工場群に囲まれた中小工場地域であり、当面現状を維持して推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、新潟市東区及びその周辺市区域の工業地域である。需要者は市内の製造業等の企業を中心とするが、市外の企業もみられる。県内景気は一部に弱い動きも見られるものの、緩やかな回復を続けており、長年の地価下落による値頃感もあって、工業地の地価は横ばい又は微下落傾向で推移している。取引される規模や価格帯は業種により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因県内景気は一部に弱い動きも見られるものの、緩やかな回復を続けている。工場立地動向は前年同期比で面積は減少したが、件数は増加した。

神田伸一氏による調査レポート

不動産鑑定士神田伸一
価格19,700円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 地域要因の特段の変動は認められないが、経済的要因等により、中小規模な工場地の土地需要が弱い。
地域要因の将来予測 当地域は工業地域として今後も地域要因に大きな変化は見られないと予測されるが、主に経済的要因により、中小規模な工場地に対する需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、概ね新潟市内及び下越地区の工業地域である。需要者は工場、事業所目的の法人が中心で、ソーラー発電所用地の需要も見られ、また、通信販売の拡大による流通業務用地需要への期待もあるが、有力企業の倒産や工場の海外移転等の流れの中で、また昨今の経済情勢等の影響により工場用地に対する需要は弱く、この傾向は当分の間続くものと思料される。取引価格は立地、規模等により様々で市場での中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因 地方景気は金融緩和、消費増税延期で、回復に対する期待感があるものの、その動きが弱く、こうした経済的要因が需給動向に影響を及ぼしている。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9161924
北緯 139度0364126

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市東区津島屋２丁目３２番４外新潟県新潟市東区豊１丁目１１０２番７新潟県新潟市東区浜谷町２丁目５３番外新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５新潟県新潟市東区柳ヶ丘１００番１３新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外新潟県新潟市東区寺山３丁目１０７４番外新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外新潟県新潟市中央区古町通２番町５３０番

参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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