新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４(関屋駅・青山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


83,100円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４(新潟県新潟市中央区網川原１−９−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を83,100円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４
住居表示網川原１−９−５
価格83,100円/㎡
交通施設、距離新潟、4,400m
地積162㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

滝澤真史氏による調査レポート

不動産鑑定士滝澤真史
価格83,100円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因周辺では鳥屋野大島・女池上山の両地区で土地区画整理事業が完了し、住環境も向上している。既存住宅地域でも割安感のある地点では地価は上昇。
地域要因の将来予測近隣地域を含む駅南地区の住宅地域は、子育て世代を含む一次取得層の人気が底堅く、人口の密集度合いは市内で特に高い。食品スーパー、物販店等を一層集積させる好循環を生んでおり、今後も地価の安定的推移を予測。
市場の特性同一需給圏は、信濃川右岸に位置する、中央区南西部の住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入も比較的多い。県内景気は緩やかな回復基調が続いており、土地区画整理事業が完了して間もない鳥屋野大島・女池上山両地区及び周辺等では、その利便性が好感され、分譲地の売れ行きは総じて良好。市場の中心価格帯は、土地が200㎡前後で1500万円程度、新築の戸建で3000万円前後。
一般的要因当区は人口横這いで建築着工は堅調に推移。住宅地の地価は利便性が高い値頃感ある地点で上昇するも新潟島地区等で下落続き、全体平均では横這い。

廣島利邦氏による調査レポート

不動産鑑定士廣島利邦
価格83,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因当該地域に関しては特に変動要因は認められず、市況は概ね安定した状況となっている。
地域要因の将来予測近接する土地区画整理事業が完了し、戸建住宅や商業施設の建設が進んでいること等も影響して、利便性・快適性に優れる住宅地域として今後も順調に推移するものと考えられ、地価も概ね安定的な推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟駅南地区の中でも駅南西方やや郊外に存する住宅地域全般であり、需要者は新潟市内居住者を中心に市外等からも多く見られる。当該圏域内では土地区画整理事業地にミニ開発等の宅地供給が多いが、居住快適性・生活利便性に概ね優れ、値頃感があり、全般的な景況感の改善傾向もあって、市況は比較的好調である。土地は1，000∼2，000万円程度、新築戸建物件は2，500∼3，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因中央区の人口は微増傾向である。個人消費・物価は弱い動きとなっているが、住宅投資や設備投資は全般的に持ち直しの傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8949251
北緯 139度0221034

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市西区小針１丁目１１２９番１７外新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９新潟県新潟市西区東青山１丁目１８番９新潟県新潟市中央区東大通１丁目１４８番新潟県新潟市中央区上近江４丁目１７７番１外新潟県新潟市中央区南出来島１丁目４３６番６新潟県新潟市中央区関屋恵町２００２番３９新潟県新潟市中央区女池神明１丁目６番５新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４新潟県新潟市中央区関屋昭和町２丁目１１１番新潟県新潟市中央区愛宕２丁目７番６新潟県新潟市中央区女池北１丁目６５１番８

参考：近隣駅の地価相場

関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)小針駅(地価相場 71,100円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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