新潟県新潟市中央区関屋恵町２００２番３９(関屋駅・青山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


79,500円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区関屋恵町２００２番３９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,500円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区関屋恵町２００２番３９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区関屋恵町２００２番３９
住居表示 
価格79,500円/㎡
交通施設、距離関屋、450m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い街路条件が劣る住宅地域
前面道路の状況北東3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格79,200円/㎡
個別的要因建物が取り壊され空地になった。
地域要因ファミリーカーの大型化を受け、幅員の狭い道路沿い画地の選好性は極端に落ち、新興分譲地との競合で劣る。
地域要因の将来予測新潟市中央区の既存住宅地域として熟成が進み、今後とも当該環境を維持するものと予測する。街路条件が劣ることなどから選好性はやや低く、地価は依然下落傾向にあるものと予想される。
市場の特性同一需給圏は概ね新潟市中央区通称新潟島西側の既存住宅地域。需要者の中心は新潟市内居住者であるが、場所柄圏外からの転入もある。中央区に位置するため相応の需要は認められるが、相対的に大型車を所有する割合が高い子育て世代の需要が多い地域であるため、幅員3．5m道路沿いの画地は敬遠される傾向にある。土地は総額で1，000万円∼1，500万円前後、新築の建物付きで3，000万円∼3，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因中央区は人口は微増傾向にあるが、高齢化が進行している。昨年に比べ土地取引件数はほぼ横ばいで推移し、建築着工件数は増加傾向にある。

本山純一氏による調査レポート

不動産鑑定士本山純一
価格79,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件が劣る既成の住宅地域であり、低廉での取引も見受けられる。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅が中心の住宅地域であるが、新潟島内にあり利便性が良好であるものの、街路条件が劣る既成住宅地域であり、需要は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市中央区新潟島西部から西区東部を中心とした住宅地域である。主な需要者は、新潟市及び周辺市町村からの転入者を含む一次取得者層等が中心である。利便性が良好な地域であるが、近隣地域はやや街路条件が劣る既存の住宅地域であるため、その需要は限定される。市場の中心価格帯は、土地で1000∼2000万円程度、新築戸建で2500∼4000万円程度が中心である。
一般的要因中央区の人口は微増傾向である。土地取引件数に関しては減少傾向で推移しているものの、住環境や利便性で優る分譲地の需要は底堅い状況。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9027847
北緯 139度0127371

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市西区青山４丁目１１９３番２４新潟県新潟市西区浦山４丁目１４３６番３５４新潟県新潟市西区青山新町２５番２新潟県新潟市西区小針１丁目１１２９番１７外新潟県新潟市西区東青山１丁目１８番９新潟県新潟市中央区東大通１丁目１４８番新潟県新潟市中央区南出来島１丁目４３６番６新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４新潟県新潟市中央区関屋昭和町２丁目１１１番新潟県新潟市中央区上所中１丁目１６９番

参考：近隣駅の地価相場

関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)小針駅(地価相場 71,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード