新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外(白山駅・越後石山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
66,900円
2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外(新潟県新潟市東区紫竹７−２１−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外 |
| 住居表示 | 紫竹７−２１−１９ |
| 価格 | 66,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新潟、2,700m |
| 地積 | 185㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅を中心にアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
本山純一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 本山純一 |
|---|---|
| 価格 | 67,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件の劣る既成の住宅地域であり、需要としてはやや劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新潟市東区内の住宅地域である。主な需要者は、新潟市及び周辺市町村からの転入者を含む一次取得者層等が中心である。新潟中心部からのアクセスが良好なため、生活利便性が良好な地域を中心に需要が見込めるが、街路条件の劣る地域に関してはその需要が劣る。市場の中心価格帯は、土地で1000∼1500万円程度、新築戸建で2500∼3500万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 東区の人口はほぼ横ばい傾向で推移している。土地取引件数に関しては前年より減少している。 |
中村真規氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中村真規 |
|---|---|
| 価格 | 66,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東向きの画地であるため、地域内においては選好性はやや高い。 |
| 地域要因 | 幅員4m道路沿い画地の選好性は極端に落ち、新興分譲地との競合で劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 新潟市東区の既存住宅地域として熟成が進み、今後とも当該環境を維持するものと予測する。街路条件がやや劣ることから選好性は低く、地価は依然下落傾向にあるものと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね新潟市東区のうちでも新潟市中央区との行政界に近い既存の住宅地域。需要者の中心は新潟市内居住者であるが、場所柄圏外からの転入も認められる。幅員4m道路沿い画地の需要は少ないが、周辺ではミニ開発された程度の良い分譲地も多く供給されていることから、子育て世代を中心に需要も概ね堅調である。土地は総額で1，000万円∼1，500万円程度、新築の建物付きで3，000万円∼3，500万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 東区は人口はほぼ横這い傾向にあるが、高齢化が進行している。土地取引件数・建築着工件数とも昨年に比べ減少傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度9105473 北緯 139度0854041 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県新潟市東区卸新町２丁目８４８番８新潟県新潟市東区牡丹山４丁目３８７番１６新潟県新潟市東区東明５丁目２番５新潟県新潟市東区山木戸５丁目１４５番３新潟県新潟市東区山木戸６丁目３７４番新潟県新潟市東区中山８丁目５９２番１外新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６新潟県新潟市東区山木戸８丁目１３３４番外新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６新潟県新潟市東区卸新町２丁目８４８番８新潟県新潟市中央区明石２丁目４６番２新潟県新潟市中央区信濃町３番８新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外新潟県新潟市中央区鐙１丁目７０番
参考：近隣駅の地価相場
白山駅(地価相場 61,750円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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