新潟県新潟市東区松島２丁目７１番４外(白山駅・関屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
24,200円
2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区松島２丁目７１番４外(新潟県新潟市東区松島２−４−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市東区松島２丁目７１番４外 |
| 住居表示 | 松島２−４−１７ |
| 価格 | 24,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新潟、3,400m |
| 地積 | 595㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 工場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の工場のほかに住宅も見られる工業地域 |
| 前面道路の状況 | 東9.0m市道 |
| その他の接面道路 | 南側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
神田伸一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神田伸一 |
|---|---|
| 価格 | 24,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の特段の変動は認められないが、経済的要因等により、中小規模な工場地の土地需要が弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 当地域は工業地域として今後も地域要因に大きな変化は見られないと予測されるが、主に経済的要因により、中小規模な工場地に対する需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね新潟市内及び下越地区の工業地域である。需要者は工場、事業所目的の法人が中心で、ソーラー発電所用地の需要も見られ、また、通信販売の拡大による流通業務用地需要への期待もあるが、有力企業の倒産や工場の海外移転等の流れの中で、また昨今の経済情勢等の影響により工場用地に対する需要は弱く、この傾向は当分の間続くものと思料される。取引価格は立地、規模等により様々で市場での中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 地方景気は金融緩和、消費増税延期で、回復に対する期待感があるものの、その動きが弱く、こうした経済的要因が需給動向に影響を及ぼしている。 |
小嶋能憲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小嶋能憲 |
|---|---|
| 価格 | 24,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市中心部に近いこと等から周辺には分譲住宅地も見受けられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小工場が多い地域であり、当面現状を維持して推移するものと予測する。市中心部に近く、一定の需要が見込めることから地価も横ばいで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新潟市東区及びその周辺市区域の工業地域である。需要者は市内の製造業等の企業を中心とするが、市外の企業もみられる。県内景気は一部に弱い動きも見られるものの、緩やかな回復を続けており、長年の地価下落による値頃感もあって、工業地の地価は横ばい又は微下落傾向で推移している。取引される規模や価格帯は業種により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 県内景気は一部に弱い動きも見られるものの、緩やかな回復を続けている。工場立地動向は前年同期比で面積は減少したが、件数は増加した。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 浸水区域(昭和39年(1964)6月16日 新潟地震) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度9316559 北緯 139度0747448 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県新潟市東区山木戸５丁目１４５番３新潟県新潟市東区古川町１０５番１外新潟県新潟市東区山木戸６丁目３７４番新潟県新潟市東区山木戸８丁目１３３４番外新潟県新潟市東区藤見町１丁目１番５１新潟県新潟市中央区明石２丁目４６番２新潟県新潟市中央区東入船町３７０９番４０新潟県新潟市中央区新和４丁目８０番３８新潟県新潟市中央区東万代町７３番１外新潟県新潟市中央区信濃町３番８新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外
参考：近隣駅の地価相場
白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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