新潟県新潟市東区寺山３丁目１０７４番外(白山駅・大形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


63,800円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区寺山３丁目１０７４番外(新潟県新潟市東区寺山３−６−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,800円/㎡としました。

新潟県新潟市東区寺山３丁目１０７４番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市東区寺山３丁目１０７４番外
住居表示寺山３−６−２８
価格63,800円/㎡
交通施設、距離大形、2,100m
地積687㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況北13.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

本山純一氏による調査レポート

不動産鑑定士本山純一
価格63,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いに店舗、事業所等が見られるが、商業地としての取引は少ない状況である。
地域要因の将来予測当該地域は、幹線道路沿いにある、店舗、事業所が見られる路線商業地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市東区内の幹線道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は、新潟市内もしくは県内外で事業を営む法人等が中心であるが、商業地としての取引は少ない状況である。市場の中心価格帯は、取引される規模や価格帯は様々であり、明確な中心価格帯を見いだせない状況である。
一般的要因東区の人口はほぼ横ばい傾向で推移している。土地取引件数に関しては前年より減少している。

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格63,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因背後地人口の増加を受け飲食店の出店は堅調であるが、やや雑然とした地域で、街並みに古さがあることも否めない。
地域要因の将来予測新潟市東区の幹線道路沿い商業地であるが、大規模駐車場を完備した新松崎などの新興商業地への顧客の流出により今後も商況の低迷が予想される。地価は値頃感も出始めたが依然微下落で推移しているものと予想される。
市場の特性同一需給圏は概ね新潟市東区に位置する幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は県内外の比較的資本力のある個人又は法人。新々バイパス逢谷内ICが開通し自動車交通量も多い地域であるが、それが需要に直結する動きは見られず、長引いた経済情勢の低迷や、大規模駐車場を完備した郊外型商業施設への顧客の流出等により、需要の大きな回復は今のところ感じられない。業種や画地規模により取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因東区は人口はほぼ横這い傾向にあるが、高齢化が進行している。幹線道路沿いの飲食店舗の需要はあるが、旧来からの商店街の需要は少ない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度923822
北緯 139度1127784

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)大形駅(地価相場 64,950円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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