新潟県新潟市中央区和合町３丁目１１１８番７外(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


82,700円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区和合町３丁目１１１８番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,700円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区和合町３丁目１１１８番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区和合町３丁目１１１８番７外
住居表示 
価格82,700円/㎡
交通施設、距離新潟、2,800m
地積205㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅妻信氏による調査レポート

不動産鑑定士浅妻信
価格82,800円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因特段の変動要因はないが、未だ割安感もあり、利便性も高いため、需要は堅調である。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心に共同住宅が混じる利便性の高い住宅地域として、今後とも当該環境を維持するものと思料される。値頃感もあることから需要は堅調で、地価は横ばいから強含みで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟駅南方を中心とした共同住宅も混じる住宅地域である。需要者は30代∼40代の一次取得者層が中心であり、土地は1500万円前後を中心に、2000万を上限とした取引が多い。街路条件はやや劣るが、市の中心部に近く、利便性が高いことに加え、値頃感もあることから需要は堅調で、地価は強含みで推移している。
一般的要因県内の経済は横ばいで推移している。中央区内の土地取引動向についても、取引件数、建築着工数ともそれぞれ微増減にとどまっている。

松田光市氏による調査レポート

不動産鑑定士松田光市
価格82,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件にやや劣るが遊休地等がミニ開発されるなど宅地需要は堅調である。
地域要因の将来予測近隣地域は、住宅地域で今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。空地等の小規模宅地開発が行われ、宅地需要も堅調であるので地価も堅調に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、新潟市中央区駅南の住宅地域である。既成住宅地域のほか、農地も多く見られ当該農地又は遊休地をミニ開発した新規分譲地も多く見られる。需要者の中心は、新潟市内のほか近隣市町村からの転入者を含む一次取得者。取引の中心となる価格帯は、土地のみで2000万円以内。新築一戸建てで総額4500万円以内。
一般的要因アベノミクスによる影響は、限定的である。新潟市は、有効求人倍率も改善している。新潟市中央区は、駅南地域の宅地需要が堅調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度89819749999999
北緯 139度0481432

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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