地域要因

大規模商業施設にも近く、比較的利便性の良い地域である。熟成が進んであおり、供給は少なくなったが、需要は堅い。

地域要因の将来予測

比較的利便性に優れた東区内の既成住宅地域である。周辺の倉庫、事業所等の住宅への転換が緩やかに進んでいくものと予測する。地価水準は概ね横ばい又は若干の上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することが困難なため収益価格は試算しない。収益性よりも居住の快適性が重視され、市場での成約価格を指標に価格水準が形成される住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東区内においてはやや郊外部に位置し、需要者の選好性が高いとは言えないが、値頃感から一定の需要が認められ、地価は安定している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心にアパートや事業所も混在する郊外の住宅地域である。周囲に目立った開発等はないことから、今後もほぼ現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地の取引が中心であり、居住の快適性が重視される地域に所在し、さらに、近隣地域の標準的な地積では収益用建物の想定が困難であるので、収益価格の試算は行わなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、実際の不動産市場を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

用途の混在が認められ、居住環境はやや劣るが、相対的値頃感から相応の需要が認められる。

地域要因の将来予測

住工が混在する郊外の住宅地域であり、近年は地域要因に格別の変動は無く、今後も当分の間は現状同様の住宅地域として推移すると予測する。地価は概ね横ばい程度にて推移すると予測する。

価格決定の理由

収益性に着目した取引は稀であり、画地条件等にも鑑み、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、類似の取引事例から試算して求めた価格であり、市場性を反映し説得力がある。近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、市場性に着目した取引が大半を占めることから、比準価格は規範性が高いと思料する。以上から本件では、上記求めた比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

近隣周辺で比較的規模の大きい宅地分譲が行われているほかは、格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。標準地は、自己居住目的の取引が主で、生活利便性や居住の快適性に着目し、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

私鉄駅に近いため利便性が高く、周辺で、中小様々な宅地分譲が続き、供給、需要とも堅調である。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は画地規模から試算しない。標準地の周辺にはアパート等も見られるが、自己居住目的の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性に着目して取引され、市場での成約価格が価格水準の指標となる住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、需給動向を勘案し、さらには代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

調区内の住宅地域であるが大型商業施設背後の立地で利便性は概ね良好であり、緩やかに宅地化が進行しつつ安定的に推移している。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の住宅地域であり、当面は現状同様の住宅地域として安定的に推移すると予測する。大型商業施設等の背後地にあって利便性は概ね良好であり、地価は横這い∼若干の強含み傾向にて推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の地域環境等に鑑み、収益価格は求めなかった。比準価格は、周辺類似地域に存する取引事例から求められ、市場性を反映した実証的価格と思料する。対象標準地は、市場性に着目した取引が大半を占める住宅地域に存していることから、比準価格の規範性は高いと思料する。以上から本件では、比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

地域に影響を与える特段の要因はなく、当面の間は現状のとおりで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。標準地は、自己居住目的の取引が主で、生活利便性や居住の快適性に着目し、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の路線商業地域であって一定の繁華性は維持しているが、画地規模が大きく総額が嵩むこともあり、活発な取引は見られない。

地域要因の将来予測

沿道型店舗、事務所等が連坦する郊外の路線商業地域であり、今後も一定の繁華性を維持しつつ、当面は現状同様の路線商業地域として推移すると予測する。地価は概ね横這い程度にて推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、複数の取引事例から求められた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。収益性に着目して求められた収益価格は、土地価格や建築費に見合う賃料収受が困難な賃貸市場の現状を反映し、比準価格より低位に試算された。本件では、収益性よりも市場性に着目して取引がなされる地域の実状に鑑み、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅も多い近隣商業地域で、商業収益性に関する魅力は乏しいが、市中心部に近く、安定した背後の住宅地価格の下支えから地価はやや強含んでいる。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅が多い住商混在型の近隣商業地域である。周囲に目立った店舗の進出等はないものの、利便性の良さもあることから、しばらくは現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、収益性を反映して価格が形成されるほど商業地域として成熟していないため収益価格は低位に求められた。ただし、市場参加者は商業利用した場合の収益性も少し考慮する傾向にある。よって、取引の実態を反映し、実証的で規範性の優る比準価格を重視し、収益価格を参考とするとともに、代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

集約された官公庁施設へのアクセスの良さから、事務所用途の色合いのほうが強い商業地域である。

地域要因の将来予測

浜松市役所近くの中高層事務所ビルの建ち並ぶオフィス色の強い商業地域。景気回復の影響が地価に現れつつある。よって、当面地価は、上昇傾向あるいは強含みの横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域より代替性に留意した結果、取引事例、賃貸事例共に信頼性、規範性を有する事例を収集し採用し得た。投下資本相応の賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。また事務所用途の優る当該地域では、自己使用を前提に資産保有目的とした取引も十分考え得る。したがって、比準価格を中心に、低位でも考慮すると判断される収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性が良好な住宅地域で、不動産市況は概ね安定的に推移している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

需給は概ね安定していることから、地価水準は横ばいから若干の上昇傾向で推移している。現在地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性・利便性を重視する住宅地域に位置し、同じ遠州鉄道周辺の取引事例から求めた比準価格の精度は高い。一方収益性の検証のため共同住宅の建築を想定し収益価格を求めたが、元本と果実の相関関係が希薄のため低位に求められた。本件では不動産の市場性を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閉店したままの店舗がみられ、繁華性が低い。地域要因に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い複数の事例から試算して規範性の高いものが求められた。収益価格は繁華性の低い商業地域で店舗需要も弱いため、土地価格に応じた賃料設定が難しく低位に試算された。近隣地域は自用の店舗、事務所としての利用が多く、取引も自用を目的として行われるのが一般的である。よって、市場性を反映し信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前から当該地域までの客足の流れに大きな変化は見られない。店舗や事務所需要は概ね横ばい傾向で、地価も安定的に推移している。

地域要因の将来予測

浜松市の中心商業地域である。現在は官民一体となったまちづくりプロジェクトが進行中であるほか空室率も改善傾向にあり地価は底値感も感じられる。したがって、今後は概ね安定傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は、賃貸経営の投資採算性を示している。標準地は、中心商業地に位置し今後安定的な賃貸経営が期待できる資産として、資産保有目的で、収益性に基づく価格より高めに取引される傾向がある。したがって、取引事例から検討した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、昨年からの市場動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部に近くの商業地域で繁華性は停滞しているが、マンションの開発素地需要としては堅調。

地域要因の将来予測

事務所、店舗のほかマンション等も混在する国道背後の住商混在地域である。マンション適地であれば、住宅地へ移行する土地が見られるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は比較的小規模な画地が多い商業地域。自己使用目的や資産保有目的の取引が多く、容積率未消化の建物が多いため、収益性を重視した取引は少ないのが現状である。よって、取引事例により求めた実証的な比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

日用品店舗を中心とした個人商店が多く商況はやや劣るが、地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い複数の事例から試算して規範性の高いものが求められた。収益価格は繁華性の低い商業地域で店舗需要も弱いため、土地価格に応じた賃料設定が難しく低位に試算された。近隣地域は自用の店舗としての利用が多く、取引も自用を目的として行われるのが一般的である。よって、市場性を反映し信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部に比較的近い繁華性のやや劣る商業地であるが、特に地域要因に変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

店舗、事務所等が建ち並ぶ繁華性がやや劣る商業地域である。浜松駅へのアクセスは良好であるが、地域内に格別な変動要因は見当たらないことから、当分の間現状の商業地域を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、小売店舗が多い商業地域で、賃貸需要は弱く空き店舗となった場合は空室率の解消に長期間を要する場合もある。したがって標準地は、住宅を併用した自己使用目的の取引が多く、容積率を消化していない建物が多いため、収益性を重視した取引は少ない。以上から本件については、取引事例から検討した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

通り沿いに集客力のある地元で有名な菓子店舗が点在するため買物客はあるが、地域的な広がりにはいたっていない。

地域要因の将来予測

既成市街地の幹線道路沿いの商業地で、繁華性は低いが密集度が高いので、現状で推移していくと予測する。

価格決定の理由

店舗の賃借需要は景気の低迷により減少しており、土地価格に見合う賃料水準の確保が難しくなっている。幹線道路沿いで来客用の駐車場スペースも必要なことから、収益価格は比較的低位に試算された。自己使用を目的とする土地取引を主とする地域で、複数の規範性の高い取引事例が収集できたことから、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び市場分析の結果を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良い商業地域で、不動産市況は概ね安定的に推移している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似の商業地域の取引事例から求めた比準価格の精度は高い。一方店舗事務所の建築を想定し収益価格を求めたが、容積率未消化の低利用建物を想定し、賃料水準も低いため、結果的に収益価格は低位に求められた。本件では不動産の市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、中心部外縁の不動産市況にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅への接近性が優る商業地域で不動産市況は概ね安定的に推移している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似の商業地域の取引事例から求めた比準価格の精度は高い。一方店舗事務所の建築を想定し収益価格を求めたが、繁華性の低さを反映し賃料水準がやや低いため、結果的に収益価格もやや低位に求められた。本件では不動産の市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

浜松駅南口に面した希少性の高い地域であることから店舗、事務所とも安定したテナント需要があり、地価はやや強含みに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は浜松市中心部に存する商業地の取引事例から試算したものであり、実証的な価格である。一方収益価格は不動産の収益性に着目し、想定建物を賃貸に供した場合の土地に帰属する純収益から求めた価格で理論的であるが、想定事項が多くやや安定性に欠ける。よって、市場を反映して実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商住が混在する既成の商業地域で、商況は弱いが利便性は良好であるため潜在需要は底堅い。地価は横這い∼若干の上昇程度にて推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は対象標準地の収益性に着目して求めた価格である。低迷する商況や、地価及び建築費に見合う賃料収受が困難な賃貸市場の現状を反映し、比準価格より低く試算されたものであり、相対的規範性に劣ると思料する。本件では、収益性より市場性を重視した取引が大半を占める地域の取引動向等に鑑み、市場性を反映した比準価格を標準として収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

周辺で行われている土地区画整理事業が進展しており、相対的に繁華性が低くなりつつある。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格で、収益価格は収益性に着目して求めた価格である。標準地は、中心商業地に近いが、繁華性がやや弱く賃料収入には限界があるため、必ずしも賃料徴収力にのみ着目して取引が行われるものではなく、自己使用や資産保有目的等で、周辺地価相場を参考に取引される傾向の方が強い。以上から、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

文教施設が周辺に見られる既成の住宅地域であり、中心部からも比較的近く利便性も良好なため需要は堅調。

地域要因の将来予測

周囲に文教施設が多く見られる既成住宅地域で、高台に位置し、今後も住宅地として現状の状態が続いていくものと判断する。地価は需要が比較的堅調なため強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅地の取引が中心であり、居住の快適性が重視される地域に所在し賃貸市場が形成されていないため収益価格は適用できなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、現実の不動産市場を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東区の中では中心部に近く、区画配置も整然としていることから、価格水準は高いものの、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格である。標準地は、自己居住目的の取引が主で、収益性よりも生活利便性や居住の快適性を重視して、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧街道沿いの既成商業地だが繁華性は乏しい。利便性が良いため、個人事業者等の事務所用地としての需要が期待できる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件として、貸店舗、貸事務所等も見られ、収益性がかなり考慮される商業地域であり、低位に求められた収益価格もある程度規範性が認められる。しかし、自用目的の取引が主で、取引価格を指標に価格水準が形成される傾向が強い地域性を考慮し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部に比較的近い駅南の既成住宅地域。区画整理地域にも近く供給もあることから、需給関係はやや軟調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一般住宅のほかアパートも混在する住宅地域。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視した取引が中心となっている住宅地域であることから、市場性を反映する実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性に大きな変化はないが、古くからの既成市街地に位置し、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格で、収益価格は収益性に着目して求めた価格である。標準地は、中心商業地に比較的近いが、繁華性がやや弱く賃料収入には限界があるため、必ずしも賃料徴収力にのみ着目して取引が行われるものではなく、自己使用や資産保有目的等で、周辺地価相場を参考に取引される傾向の方が強い。以上から、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

浜松駅に比較的近い商住混在地域であるが、新規の出店需要はほとんど見られず、住宅地としての需要も少ないため地価はやや弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

浜松駅に比較的近い繁華性の低い商業地域であるが、今後は徐々に利便性の良い住宅地へと移行していくと予測する。駅南ということで需要は総じて弱く、地価動向についてもやや弱含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場における現実の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は併用住宅が多く見られる地域であることから2階には共同住宅を想定し試算したが、土地価格に見合う賃料を確保することは困難で低位に試算された。よって、市場を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後の住宅地との価格差も縮小し、底値感が強い。この所、駐車場などの需要もみられ、用途が多様化している。

地域要因の将来予測

格別な変動要因は見当たらず店舗兼事務所地域として当分の間維持してゆくものと思料する。また地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には横這いないし若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 貸店舗、事務所等も見られ、収益性も考慮される路線商業地域であることから、低位に求められた収益価格もある程度規範性が認められる。一方自用目的の取引が中心であることから、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに対前年変動率に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

需給バランスは概ね安定しており、地価水準は横ばいからやや強含みで推移している。地域に格別の変動要因はなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格である。標準地は、自己居住目的の取引が主で、収益性よりも生活利便性や居住の快適性を重視して、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。