静岡県浜松市中区鴨江１丁目１８３３番１(第一通り駅・浜松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


111,000円

2016年01月01日に行った静岡県浜松市中区鴨江１丁目１８３３番１(静岡県浜松市中区鴨江１−１０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を111,000円/㎡としました。

静岡県浜松市中区鴨江１丁目１８３３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市中区鴨江１丁目１８３３番１
住居表示鴨江１−１０−３
価格111,000円/㎡
交通施設、距離浜松、1,400m
地積185㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模店舗、住宅等が混在する既成商業地域
前面道路の状況東12.0m市道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

海野克明氏による調査レポート

不動産鑑定士海野克明
価格111,000円/㎡
個別的要因角地であり、相対的選好性にやや優れる。
地域要因商住が混在する既成の商業地域で、商況は弱いが利便性は良好であるため潜在需要は底堅い。地価は横這い∼若干の上昇程度にて推移している。
市場の特性同一需給圏は主として浜松市中心部外縁の路線沿い又は近隣商業地域及びその周辺の混在地域等を内包する圏域。需要者は中小規模の地元事業者等の比較的資本力の乏しい個人又は法人が中心である。住宅のほかは小規模小売店舗が多く、顧客流出により商況は弱いが、生活利便性は良好であることから用途の多様性を有し、住宅需要は底堅い。需要者の属性、用途や規模等によりばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯の中庸化は困難である。
一般的要因浜松市中心部外縁の商業地域等では実需が中心であり、外需の不透明感の強まりや昨今の景気情勢等を背景に、活発な動きは見られない。

松島芳知氏による調査レポート

不動産鑑定士松島芳知
価格111,000円/㎡
個別的要因標準地の個別的要因に変動は見られない。標準地の個別的要因は、角地で、出入りの利便性、視認性が優る点があげられる。
地域要因周辺にはホテルが立地するが、繁華街からやや離れた立地であるため、商況は冴えないが、住宅地としての魅力もあり地価は堅調に推移している。
地域要因の将来予測小規模店舗、ホテル、共同住宅等が混在する旧来からの商業地域で、当面は現状のまま推移すると予測する。住宅地としても魅力があり、値頃感から地価は概ね安定基調にて推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅を中心に形成された商業地域の外縁に位置し、店舗と住宅が混在する近隣商業地域である。需要者は市内の個人事業者が中心である。浜松市内においては、幹線道路沿いの商業施設に客足が流れることから、近隣商業地域の商況は厳しい状況にあるが、市中心部への接近性に優る立地であることから、住宅地としての魅力は高い。標準地程度の規模の場合、中心となる価格帯は㎡当たり10∼12万円程度である。
一般的要因近隣商業地域においては、空室が長期化する店舗も認められ、路線商業地と比較すると、出店意欲が弱い状況にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度702524
北緯 137度7231042

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

静岡県浜松市東区下石田町字村前１８１８番１静岡県浜松市東区小池町字江原１６０３番１外静岡県浜松市東区薬新町字松山１９１番静岡県浜松市東区白鳥町字壱町田９８６番静岡県浜松市東区中田町字北浦２５６番１静岡県浜松市東区上西町字川田２６番８静岡県浜松市東区笠井町字西浦５２３番６静岡県浜松市東区中野町字往還道北３９８番１外静岡県浜松市東区薬師町字村中１０７番２外静岡県浜松市東区和田町字中島７９３番２静岡県浜松市東区篠ヶ瀬町字西藪田１３６４番１静岡県浜松市東区中野町字大明神前２２４番２外静岡県浜松市東区西ヶ崎町字ヲキ１６１５番１静岡県浜松市東区常光町字一丁田１９４番６静岡県浜松市東区上西町字川田２６番８静岡県浜松市東区中田町字天白２４番２静岡県浜松市東区市野町字西脇４３３番１静岡県浜松市東区市野町字場惣免１４２２番５静岡県浜松市東区篠ケ瀬町字下堀前９５番静岡県浜松市東区北島町字石畑３９６番１静岡県浜松市東区下石田町字中芝間１０２５番２静岡県浜松市東区半田山２丁目４９１４番４５静岡県浜松市東区天竜川町字袴揃８８４番静岡県浜松市東区中田町字北浦２５６番１静岡県浜松市東区白鳥町字壱町田９８６番静岡県浜松市東区有玉北町字町田１７４６番１外静岡県浜松市東区西ケ崎町字ヲキ１６１５番１静岡県浜松市東区常光町字一丁田１９４番６静岡県浜松市東区上新屋町字高川１４８番外静岡県浜松市中区東伊場２丁目１１７７番５静岡県浜松市中区松城町２１５番２７静岡県浜松市中区高町２１２番１６静岡県浜松市中区山下町字山下９４番２静岡県浜松市中区池町２２１番１１静岡県浜松市中区紺屋町３０８番４静岡県浜松市中区鴨江４丁目２５７番５９静岡県浜松市中区鍛冶町３２０番１８外静岡県浜松市中区海老塚１丁目１０６番８静岡県浜松市中区元城町２１６番１９静岡県浜松市中区東伊場２丁目１１７４番１６静岡県浜松市中区城北１丁目１１番２外静岡県浜松市中区新津町字七反２３１番静岡県浜松市中区龍禅寺町字龍ケ崎５９２番静岡県浜松市中区鴨江２丁目１３５３番１５３外

参考：近隣駅の地価相場

第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード