地域要因

住宅地として市内有数の人気エリアであり、需要は底堅いものがあり、地域的特性に変化は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、人気の住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸共同住宅が散見されるが、元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。近隣地域及びその周辺地域では自己使用不動産の取引が中心であり、居住の快適性を指標として価格が形成されることが一般的である。こような地域的特性をふまえ、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに指定基準地の変動率も勘案のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、特急停車駅を最寄り駅とし、利便性の良好な住宅地であることから、需要は多い。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近く、戸建住宅のほか共同住宅も多い住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。地価水準は、需要の多い甲子園エリアであり、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺では、収益物件等が見られるが、中規模一般住宅を中心とした住宅地であり、自用目的の取引が中心である。本件では、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、居住の快適性を重視する住宅地では、説得力が高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模住宅が多い熟成した既成住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。地価は地域の品等に見合った水準であり、堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では収益物件は稀であり、取引の中心は自己使用不動産である。また、標準地の規模では賃貸経営上合理的な建物を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において収集した多数の信頼性のある取引事例に基づくものとなっている。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性・居住環境ともに良好な地域であり、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、当分の間現状が維持され、また地価変動率は横ばいあるいはやや上昇と予測される。

価格決定の理由

比準価格の試算に際して採用した取引事例及び収益還元法で採用した賃貸事例はいずれも適切なものでありそれゆえその試算価格は相対的信頼性を有するものである。近隣地域周辺にて賃貸共同住宅等の収益物件はみられるが自己居住用目的の取引が中心であるため収益価格は低位に試算されている。よって市場参加者の思考プロセスに合致した比準価格を標準とし収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を図りつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内でも人気が高く比較的良好な利便性と環境を有する地域であり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。市内でも人気が高く、利便性及び環境が比較的良好な地域であり、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特別な変動は認められず、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

住宅を中心に事業所等も混在する住宅地域として概ね熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。値頃感から地価は下げ止まり傾向が認められ、当面は概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心として賃貸アパートも見られる住宅地域であるが、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

甲子園と名のつくブランド力人気は根強く、供給側が限られているため、需要に押され、価格は強めに推移している。

地域要因の将来予測

甲子園というブランド力により、根強い需要がある地域で、比較的大きな画地は対象画地規模に分割される傾向にあり、現状利用が維持される。地価はやや強めで推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸マンション等の共同住宅も見受けられるが、当該地域では快適性を重視する地域で、対象地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いに小規模店舗ビルが建ち並ぶ路線商業地域で、地域的特性に変化は認めれない。

地域要因の将来予測

路線商業地域として熟成しており、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、地価は当面横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

市場性を反映した比準価格と賃料収入に基づく収益性を反映した収益価格を試算した。標準地は路線商業地域に存し、自己の業務用不動産の取引が中心である。近隣地域の賃貸市場では、投下資本及び土地価格に見合った賃料の獲得が困難であるため、収益価格は低位に試算されている。よって、本件ではこのような地域的特性を踏まえ、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや住環境に劣るが、一般的要因の①②のプラスの影響及び住宅地化の進展を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域は衰退傾向にあるが、駅前の好立地であるため需要は概ね堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は中低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。駅前の好立地であるため需要は概ね堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

賃貸用店舗等の収益物件も一部混在しているが、自己使用目的の取引が中心となっており、商圏等より土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。従って、規範性から比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

準工業地域で住宅地へ移行しているところの地価は、上昇傾向にある。アサヒビール工場の跡地処理は変動要因といえる。

地域要因の将来予測

対象近隣地域周辺は住宅地への移行が進んでいる。将来的には、いくらか残った工場・倉庫等も住宅地へと変貌を遂げるものと思料する。現在2∼3割程度低い地価も周辺地価水準へと徐々に上昇していくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。収益価格は、建物・空室率・賃料・還元利回り等が想定要素であり、流動的である。さらに、賃貸市場が充実していなければ収益性は低い。対象近隣地域において当該市場が充実しているかどうかは疑問である。したがって、比準価格を重視し、収益価格はいくぶんか考量し、代表標準地との規準価格にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

やや選好性の低いエリアにあり②のプラスの影響はあるが、①のマイナスの影響を受けて、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般的要因の影響で、住環境の良い地域の地価は横ばいないしはやや強含みの傾向にあるが、当該地域は駅から遠くやや弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は、これまでの下落により値頃感はあるが、交通接近条件にやや難があるため横ばいないしは弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンションも見られるが、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため、収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格のみの試算となったが、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にないが、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

マンション等も見受けられるが一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測する。地価は堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域には戸建住宅のほかにアパート等の賃貸物件も見られるが、標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築は困難であり、収益価格は試算していない。快適性を重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。下記代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西宮市北部郊外のニュータウンにあり、居住環境は良好であるが、利便性に劣ることから、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

区画整然としたニュータウン内の住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性に劣る北部郊外住宅地域であることから、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は郊外の戸建住宅地域に存し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

駅の近くに所在し商圏が小さいが、一般的要因の影響を受け、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

店舗や医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。商業地需要に力強さはないが周辺住宅地の地価動向等の影響も受け、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸物件も見受けられるものの、賃貸市場の成熟の程度は高いとは言い難く、収益性を中心に価格が形成されるまでには至っていないため、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は認められない。利便性及び良好な住環境から人気は高く、今後も地価の上昇傾向は続くと推察される。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほかマンション等も見られる住宅地域である。最寄駅への接近性及び良好な住環境から人気は高い。特筆すべき要因も見られず、今後も現状維持で推移するものと判断される。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の住宅地事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格と言える。周辺には戸建住宅のほか賃貸マンション等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であるため、賃貸市場としてはやや未成熟で信頼性の高い賃貸事例は乏しい。本件では、居住の快適性が重視される市場傾向を考慮し、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、指定基準地の直近地価動向を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

底堅い路線店舗需要に加え、市内でも人気の高い甲子園口駅周辺の背後住宅地の価格動向の影響も受け、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

低層の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。周辺住宅地価格の水準や動向の影響も受け、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸物件も見受けられるものの、取引市場においては自用目的の取引も多く、収益性を中心に価格が形成されるまでには至っていないため、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般的要因を背景に工場・物流用地の需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模の作業所や営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後も、概ね現状のまま推移するものと予測する。立地に優れた工場の需要増大、物流施設用地の需給逼迫等により、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は自己使用の作業所や営業所等を中心とする工業地域に存しているため、賃貸用工場等は殆ど見受けられず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。したがって、市場参加者が重視する取引水準等の市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

相対的に選好性の高いエリアにあり①②の若干のプラスの影響を受けているが、需要者層の資金制約から地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

事務所併用住宅も見られるが住環境は比較的良好で、今後とも同様の住環境で推移するものと予測する。比較的選好性の高い住宅地域であるが、資金的余裕のある層の需要は少ないため、地価は横ばい傾向である。

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地内に存し、周辺地域には賃貸共同住宅も見受けられるが、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅への接近性も良好で、閑静な住宅地である。甲子園口駅周辺の住宅地の中でも高いブランド力から、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

大中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後も良好な住環境を維持しつつ推移するものと思われる。甲子園口駅を最寄駅とする住宅地の中では、ブランド力があり人気は高い。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

周辺には収益物件も見られるが、当該地域は自己居住用不動産の取引が殆どであり、居住の快適性が重視される市場傾向にある。また地価水準に見合う収益不動産の想定は難しく、当該地域における市場動向も勘案すると、収益還元法を適用する意義は乏しいと判断し、その適用を断念した。以上より、実証的な価格として信頼性が高い比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

比較的選好性の高い住宅地の一つであるが、急峻な坂道が多く、ブランド力がやや劣る。地価は横ばい∼やや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ山手の閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動が見られない為今後も現状のまま推移するものと予測する。住環境は良好な地域であり、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の戸建住宅が多く見られる戸建住宅を標準的使用とする住宅地域であり、最有効使用も戸建住宅地である。転勤等の特殊事情による賃貸が一部見られるが、収益物件としての戸建住宅の取引需要は乏しく、土地価格はあくまで自用の戸建住宅の市場取引により形成されている事から収益還元法の適用は断念した。従って、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、更に代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額上記のとおり決定した。

地域要因

JR甲子園口駅は平成26年3月に北口駅舎が新築されたのに続き平成27年7月に南口の駅ビルが開業した。

地域要因の将来予測

店舗や店舗付共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅前で繁華性が高いため地価は上昇傾向が認められ、今後も緩やかな上昇が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗や店舗付共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、収益物件も見られるが、収益のみで地価が決定されるほど賃貸市場は成熟していない。また、自用目的の取引も多いため現実の市場における複数の取引事例により求められた比準価格がより規範性が高いと認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

甲子園口駅から徒歩圏にある優良住宅地域で、分譲マンション用地に対する旺盛な需要がある一方、供給は少なく、不動産市場は堅調である。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。分譲マンション用地に対する需要は根強く、地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

中層マンションが多く見られる地域で、画地規模の大きい土地は分譲マンション用地として取引されることが中心である。マンション用地の取引においては、マンションの販売状況や事業者の投資採算性の他、マンション用地の需給動向や地域の希少性、類似した土地の取引価格水準等も勘案されて価格形成される。従って、この様な市況を反映した比準価格を標準とし、開発法による価格を関連付けて指定基準地価格に留意した結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

阪神尼崎の駅前で、ビルが建ち並ぶことから具体的な変動は無いが、繁華性・容積率等の立地性から地価は回復傾向も認められる。

地域要因の将来予測

店舗ビル等の建ち並ぶ駅前商業地域で、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料する。地価動向は回復傾向にあり、今後はしばらく堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中高層の店舗事務所ビル等が建ち並び賃貸市場は比較的熟成しているが、市場では自己利用目的での取引が多い地域である。駅前であるものの消費者の購買力は高くないため店舗、事務所利用についても十分な賃料収入を得られない場合が多く収益価格の説得力は弱い。従って、市場性を反映し規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、広域的な検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。