兵庫県西宮市甲子園六番町１５６番１(甲子園駅・鳴尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


370,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市甲子園六番町１５６番１(兵庫県西宮市甲子園六番町８−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を370,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市甲子園六番町１５６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市甲子園六番町１５６番１
住居表示甲子園六番町８−２０
価格370,000円/㎡
交通施設、距離甲子園、380m
地積114㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模住宅、マンションが建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西8.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格370,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内でも有数の人気のある地域で、高所得者を中心として潜在的な流入圧力が強いことを背景に需要は堅調で、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。住環境が良好な地域で人気があるため需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線・阪神本線沿線で、概ね西宮市内の住環境が良好な住宅地域。需要者の中心は同一需給圏のうち西宮市居住者が中心であるが、大阪方面等からの転入者も見られる。市場での人気があるため、潜在的な流入圧力が強く、宅地需要は堅調である。土地は100㎡程度で4，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因西宮市においては、人口は微増傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、全般的に緩慢な動きで推移している。

山本耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山本耕一
価格369,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因甲子園地区に属し、最寄駅から徒歩圏にあり環境も良く、需要は堅調である。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料される。地価動向は、利便性及び環境等から選好性が強く上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線と阪神本線に挟まれた西宮市南部の住環境が良好な住宅地域。需要者の中心は西宮市内居住者を中心に阪神間からの広域的な需要がある。甲子園地区は人気エリアで小規模物件も多いことから需要は旺盛で地価は上昇傾向が続いている。需要の中心は、規模により様々であるが、小規模物件で総額で5，000万円∼6，000万円が多い。
一般的要因西宮市の住宅地は、総じて需要が堅調で、上昇傾向にある。一方、北部郊外の住宅地では供給過剰による下落傾向が継続している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7244256
北緯 135度3663795

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県西宮市甲子園三番町９７番兵庫県西宮市上甲子園４丁目６９番４兵庫県西宮市甲子園口４丁目２４８番兵庫県西宮市鳴尾町２丁目１３９番２兵庫県西宮市松山町３７番４兵庫県西宮市里中町１丁目４９番２兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番兵庫県西宮市甲子園六番町１５６番１兵庫県西宮市段上町３丁目９５番２兵庫県西宮市甲子園四番町１０番兵庫県西宮市南甲子園１丁目５６番３兵庫県西宮市甲子園春風町３５番兵庫県西宮市甲子園二番町１１１番１外兵庫県西宮市今津野田町４０番１内

参考：近隣駅の地価相場

甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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