兵庫県尼崎市大島２丁目３２３番(武庫川駅・尼崎センタープール前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


162,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市大島２丁目３２３番(兵庫県尼崎市大島２−３１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を162,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市大島２丁目３２３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市大島２丁目３２３番
住居表示大島２−３１−５
価格162,000円/㎡
交通施設、距離武庫川、900m
地積83㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤誠
価格162,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模一般住宅の多い既成住宅地域で特に地域要因の変動はない。特に選好される地域ではないが値ごろ感もあり地価は横ばい傾向。
地域要因の将来予測小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、概ね現状での推移が予測される。市内南西部のやや需要の弱い地域にあるが値ごろ感もあり地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、阪神本線及びJR東海道本線沿線にある尼崎市南部の住宅地域である。需要者の中心は市内居住者及び地縁者であり、市外からの流入は少ない地域である。近隣地域は、小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、特に選好される地域ではないが値ごろ感もあり地価は横ばい傾向にある。土地は標準地程度の規模で、1，300万円前後、新築戸建住宅は2，000万円台後半が需要の中心である。
一般的要因国内景気は国際的な懸念材料はあるも持続的に回復している。尼崎市では北部の優良住宅地域において地価は上向き。他地域との二極化が見られる。

横野忠敏氏による調査レポート

不動産鑑定士横野忠敏
価格162,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地への需要はやや弱含みであるが、値頃感から地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。景気回復傾向や底値感の高まり等の影響を受け、地価は下げ止まり、横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪神本線及びJR東海道本線沿線を中心とした尼崎市南部の圏域である。需要者の中心は尼崎市内の居住者が過半を占める。小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、市外からの転入は少なく、需要はやや弱含みである。ただ、値頃感から地価は下げ止まり、横這い傾向に転じている。土地は1，200万円∼1，500万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円台後半が需要の中心である。
一般的要因南部に、需要が弱く下落が残る地域が存するが、利便性及び住環境に恵まれた住宅地を中心に、需要は堅調で、地価は横這い乃至微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7251758
北緯 135度3860811

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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