兵庫県尼崎市稲葉荘３丁目５７番２(甲子園口駅・立花駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


170,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市稲葉荘３丁目５７番２(兵庫県尼崎市稲葉荘３−７−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を170,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市稲葉荘３丁目５７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市稲葉荘３丁目５７番２
住居表示稲葉荘３−７−３
価格170,000円/㎡
交通施設、距離立花、1,700m
地積120㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因一般的要因の影響で、住環境の良い地域の地価は横ばいないしはやや強含みの傾向にあるが、当該地域は駅から遠くやや弱含みである。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は、これまでの下落により値頃感はあるが、交通接近条件にやや難があるため横ばいないしは弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね尼崎市西部で、殊にJR立花駅等の周辺に広がる地域が中心となる。需要者は労働者等の大衆層であると思料する。通勤の利便性が劣るため当該地域の競争力はやや弱いが、地価の調整はある程度進んでおり、地価は概ね横這い状況にある。土地は2000万円程度、建売住宅は3000∼3500万円程度が需要の中心である。
一般的要因国内外の政治・政策の転換等により、景気の先行きに不透明感がある。地価は、阪急沿線等人気のある地域とそれ以外の地域とで二極化が生じている。

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅より遠い住環境がやや劣る住宅地域であるため需要は低調で、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅から離れていることなどから利便性がやや劣る地域であるため需要は低調で、地価は下落傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線及び阪神本線沿線で、概ね尼崎市中南部の住宅地域。需要者の中心は尼崎市及び隣接市居住者である。小規模住宅を中心とする住宅地域で大量の宅地供給は見られないが、最寄り駅から離れていることなどから利便性がやや劣るため、需要は弱含み。土地は2，000万円程度、新築の戸建物件は3，500万円までが取引の中心となっている。
一般的要因尼崎市においては、人口は微減傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、緩慢な動きが継続している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7357276
北緯 135度3831226

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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