兵庫県西宮市甲子園砂田町７６番(久寿川駅・甲子園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


306,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市甲子園砂田町７６番(兵庫県西宮市甲子園砂田町４−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を306,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市甲子園砂田町７６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市甲子園砂田町７６番
住居表示甲子園砂田町４−２１
価格306,000円/㎡
交通施設、距離甲子園、700m
地積185㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格306,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模住宅が多い熟成した既成住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。地価は地域の品等に見合った水準であり、堅調に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神本線を中心とする西宮市内の住宅地である。需要者の中心は西宮市及び周辺市に居住する比較的高額所得を獲得している給与所得者や自営業者である。住環境が良好であるため、需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、標準的画地の規模の土地は5，500∼6，000万円程度であり、不動産取引は中古不動産又は土地の取得後注文住宅を建設する場合がほとんどであり、新築建売住宅の供給は少ない。
一般的要因西宮市では実需に基づく需要は堅調であり、市街地の地価は全般的に上昇傾向であるが、利便性の劣る北部は依然弱含みの状況が継続している。

長谷川大輔氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川大輔
価格306,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的駅に近く、品等もよい地域。商業施設が充実し、利便性が向上している。地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、当面は良好な住宅環境を維持するものと予測する。地価は地域の品等に見合った水準であり、堅調に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、西宮市内の阪神本線を中心とする住宅地域である。需要者層は、サラリーマン及び自営業者の上流階層であり、広く阪神間に需要が認められる。地域は安定的に推移する既成住宅地で大きな変化はない。需要の中心は、土地価格で5，500万円∼6，000万円程度であるため、総額は7，000万円を上回り、正確な価格帯は把握が難しい。従って、小規模な住宅を除くと市場の中心価格帯は高額物件となる。
一般的要因西宮市の住宅価格は、人気エリアを中心に上昇傾向にあるが、一方で、立地等の格差から二極化傾向も認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度726470947265625
北緯 135度35897827148438

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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