兵庫県西宮市東鳴尾町１丁目７８番７(東鳴尾駅・洲先駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


218,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市東鳴尾町１丁目７８番７(兵庫県西宮市東鳴尾町１−８−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を218,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市東鳴尾町１丁目７８番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市東鳴尾町１丁目７８番７
住居表示東鳴尾町１−８−２１
価格218,000円/㎡
交通施設、距離東鳴尾、200m
地積64㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅に共同住宅が介在する住宅地域
前面道路の状況南西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤誠
価格218,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動は見受けられない。需給関係は回復傾向にあり、地価も横ばいからやや上昇傾向へと推移している。
地域要因の将来予測小規模住宅の中に共同住宅等も混在する概ね熟成した地域であり、特に大きな地域要因の変動はなく当面は現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向になるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は阪神本線・武庫川線沿線の住宅地域で概ね西宮市の圏域である。旧来からの小規模中心の住宅地域で、需要者は西宮市内の居住者を中心とする。地域的選好性は市内の他地域と比較するとやや劣るが、値ごろ感から一定の需要は認められる。景気の緩やかな回復傾向が持続する中、地価は横ばいから回復傾向へと推移しつつある。標準的画地規模で土地は1500万円程度、新築戸建住宅は3500万円程度である。
一般的要因国内景気は国際的な懸念材料はあるも依然回復傾向にある。西宮市の住宅地は概ね住環境・利便性等に優れ、依然根強い需要が認められる。

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格218,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境にはやや劣るものの、一般的要因の①②のプラスの影響を受けて、地価は若干の上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅の他、共同住宅も見られる住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の環境を維持していくものと予測する。住環境には若干劣るが、利便性の高いエリアに存するため、地価は若干上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は西宮市東部の阪神本線及び阪神武庫川線沿線の小規模一般住宅の他共同住宅等も見られる住宅地域である。需要者は主に団塊ジュニアの内、中所得水準の西宮市宅居住者等が中心で、市外からの転入も若干見受けられる。近隣地域は住環境に若干劣るものの、駅から近接し、生活利便性が良好であることから選好性は比較的高く、地価は若干の上昇傾向にある。土地で1500万円前後、新築の戸建住宅は3500万円前後が需要の中心である。
一般的要因①環境・生活利便性重視の物件選別②団塊ジュニア層の住宅取得需要③団塊世代の住替え需要④資産家層のプラスの資産効果等。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7128711
北緯 135度3773014

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)洲先駅(地価相場 312,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)武庫川団地前駅(地価相場 320,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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