兵庫県西宮市津門呉羽町７３番２(今津駅・阪神国道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


370,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市津門呉羽町７３番２(兵庫県西宮市津門呉羽町１−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を370,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市津門呉羽町７３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市津門呉羽町７３番２
住居表示津門呉羽町１−２８
価格370,000円/㎡
交通施設、距離阪神今津、80m
地積675㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗兼診療所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南西8.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川一嘉
価格371,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅の近くに所在し商圏が小さいが、一般的要因の影響を受け、地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測店舗や医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。商業地需要に力強さはないが周辺住宅地の地価動向等の影響も受け、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西宮市及び隣接市の圏域に存する概ね駅周辺に位置する商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ事業者及び全国展開する店舗業者等である。需要が堅調な周辺住宅地価格の影響を受ける傾向や、分譲マンション用地としての価格下支えの傾向も見られ、景気回復を背景に商業地に対する需要も出始めた。物件による個別性が強く、また取引も少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因景気は、このところ一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内も同様な傾向にある。

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格369,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、駅前商業地域のため、一定の需要が認められる。地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、店舗、医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、地域要因に特段の変動が見られないため、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。地価は、やや上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、西宮市内の商業地域を中心に、阪神間諸都市の商業地域の圏域である。需要者の中心は同一需給圏域内に地縁性を持つ事業者・全国展開する店舗業者等である。繁華性がやや低い商業地の為、需要・商況に力強さが見られないが、需要が比較的堅調な周辺住宅地の価格や分譲マンション用地としての価格の下支えの傾向が見られる。駅前商業地の為、需要者の性格・取引形態等個別性が強く、需要の中心となる価格帯を一律に判断するのは困難である。
一般的要因西宮市内の商業地の地価は概ねやや上昇傾向であるが、立地等の格差から二極化傾向も認められる。なお経済動向が不透明な点に留意すべきである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7312695
北緯 135度3521941

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

今津駅(地価相場 305,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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