兵庫県西宮市津門綾羽町３９番(今津駅・阪神国道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
241,000円
2016年01月01日に行った兵庫県西宮市津門綾羽町３９番(兵庫県西宮市津門綾羽町４−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を241,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県西宮市津門綾羽町３９番 |
| 住居表示 | 津門綾羽町４−３ |
| 価格 | 241,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 阪神今津、550m |
| 地積 | 180㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東7.1m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
富山有治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富山有治 |
|---|---|
| 価格 | 240,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は特にないが、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | マンション等も見受けられるが一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測する。地価は堅調に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪神本線沿線の住宅地域で概ね西宮市及び尼崎市の圏域である。需要者の属性は市内及び隣接市内の居住者で一次取得者層が中心であるが、画地規模によっては二次取得者層も一部含まれる。住宅地のブランドという点ではやや劣るものの利便性が高く安定した需要の見込める地域で、地価はやや上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、画地規模により総額が異なるが、細分化した100㎡の土地で2，000∼2，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 西宮市は他市からの流入もあり、人口も増加傾向。地価は一部の地域を除き上昇傾向にある。 |
澤田良一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 澤田良一 |
|---|---|
| 価格 | 241,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地規模がやや大きく、総額が嵩むため競争力は低下しつつある。 |
| 地域要因 | 最寄り駅から近い地域に存するため需要は堅調で、地価は底堅く推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅から近く利便性が高い地域での需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線・阪神本線沿線で、概ね西宮市内の住環境が比較的良好な住宅地域。需要者の中心は同一需給圏のうち西宮市居住者が中心であるが、大阪方面等からの転入者も見られる。最寄り駅から近く利便性が高い地域であり、供給も多くはないことから需要は堅調である。土地は150㎡程度で3，500万円程度が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 西宮市においては、人口は微増傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、全般的に緩慢な動きで推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7337499 北緯 135度3548855 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
今津駅(地価相場 305,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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