兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番(久寿川駅・甲子園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


329,000円

2017年01月01日に行った兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番(兵庫県西宮市甲子園浦風町１８−３３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を329,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番
住居表示甲子園浦風町１８−３３
価格329,000円/㎡
交通施設、距離甲子園、230m
地積153㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小塩敦氏による調査レポート

不動産鑑定士小塩敦
価格329,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はないが、特急停車駅を最寄り駅とし、利便性の良好な住宅地であることから、需要は多い。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測駅に近く、戸建住宅のほか共同住宅も多い住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。地価水準は、需要の多い甲子園エリアであり、上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪神本線沿線を中心とする住宅地域全般と判定した。需要者の中心は、西宮市南部に居住するエンドユーザーである。特急停車駅である甲子園駅を最寄りとし、神戸、大阪へのアクセスも良好な住宅地域で、その利便性の良さから、需要は多い。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度で、土地4，500万円∼5，500万円、細分化された新築建売で5，000万円∼6，000万円である。
一般的要因西宮市内の人口は微増傾向にある。北部郊外を除いて地価の上昇は続いているが、その勢いは若干弱くなってきている。

谷詰岳史氏による調査レポート

不動産鑑定士谷詰岳史
価格329,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は見られないものの、良好な住環境、利便性を保持する住宅選好性の高い地域であり、需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は見当たらず、今後も現状維持程度で推移するものと思料される。良好な住環境、利便性により住宅選好性は高く、地価は底堅く推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市内の阪神本線沿線の住宅地域である。需要者は、阪神間の通勤者を中心とする中高所得層が中心となる。利便性、住環境も良好であり、旧来からの住宅地域と認知されており、住宅選好性は高く、需要は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、対象標準地と同規模の土地で5，000万円前後、新築の建売住宅では5，000∼6，000万円程度と思料される。
一般的要因西宮市内の人口は微増傾向にある。地価は堅調な実需を背景に依然強含みであるが、一部陰りも見られ、利便性の差異による二極化が認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7249978
北緯 135度3615825

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県西宮市上甲子園４丁目６９番４兵庫県西宮市甲陽園若江町７５番兵庫県西宮市上甲子園５丁目５２番兵庫県西宮市甲子園口４丁目２４８番兵庫県西宮市柳本町３３番１兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番兵庫県西宮市甲子園六番町１５６番１兵庫県西宮市段上町３丁目９５番２兵庫県西宮市甲子園四番町１０番兵庫県西宮市南甲子園１丁目５６番３兵庫県西宮市甲子園春風町３５番兵庫県西宮市今津野田町４０番１内

参考：近隣駅の地価相場

久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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