兵庫県西宮市二見町３０番１(甲子園口駅・西宮北口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
365,000円
2016年01月01日に行った兵庫県西宮市二見町３０番１(兵庫県西宮市二見町８−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を365,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県西宮市二見町３０番１ |
| 住居表示 | 二見町８−６ |
| 価格 | 365,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 甲子園口、320m |
| 地積 | 289㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 大中規模の一般住宅が建ち並ぶ駅近の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
米虫淳子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 米虫淳子 |
|---|---|
| 価格 | 365,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 最寄駅への接近性も良好で、閑静な住宅地である。甲子園口駅周辺の住宅地の中でも高いブランド力から、需要は堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 大中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後も良好な住環境を維持しつつ推移するものと思われる。甲子園口駅を最寄駅とする住宅地の中では、ブランド力があり人気は高い。地価は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、西宮市内のJR東海道本線、阪急神戸本線の住宅地域で、需要者は市内及び周辺市の二次取得者層が中心である。旧来から利便性及び住環境に優れた中規模住宅地として根強い人気がある。閑静な住環境から甲子園エリアでもブランド力が高く、高所得者層を中心とした高額取引が散見される。中心となる価格帯は規模により総額にばらつきがあるものの、土地のみで1億円を超える取引も見られる。 |
| 一般的要因 | 西宮市の人口・世帯数ともに微増傾向にある。居住環境及び利便性に優れた当市の人気は高く、郊外を除いた地域の地価は上昇傾向が続いている。 |
神本文子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神本文子 |
|---|---|
| 価格 | 364,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性に優れており、市内で人気の住宅エリアで、需要は底堅いものがあり、地域的特性に変化は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 大中規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、人気の住宅エリアであり、地価水準は上昇傾向を継続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線・阪急神戸本線の沿線の西宮市の住環境が優れた住宅地域である。需要者の中心は西宮市及び周辺市に居住する高額所得者である。閑静な住環境と良好な利便性、甲子園口駅周辺としてのブランド力により、需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は規模により総額にバラツキがみられるが、標準地の規模では、土地のみで1億円近い取引もある。 |
| 一般的要因 | 西宮市では実需に基づく需要は堅調であり、市街地の地価は全般的に上昇傾向であるが、利便性の劣る北部は依然弱含みの状況が継続している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7403855 北緯 135度3726176 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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