兵庫県西宮市西宮浜２丁目７番２外(香櫨園駅・久寿川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


103,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市西宮浜２丁目７番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を103,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市西宮浜２丁目７番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市西宮浜２丁目７番２外
住居表示 
価格103,000円/㎡
交通施設、距離阪神西宮、2,800m
地積2,700㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況事務所兼作業場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の作業所、営業所等が建ち並ぶ工業地域
前面道路の状況南西16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格104,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般的要因を背景に工場・物流用地の需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模の作業所や営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後も、概ね現状のまま推移するものと予測する。立地に優れた工場の需要増大、物流施設用地の需給逼迫等により、地価は強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神間における西宮市臨海部を中心とした工業地域である。需要者の中心は中規模の製造工場事業者のほか物流業者等である。インターネット通販等による物流施設用地需要は堅調であるほか、景況感の改善を背景に、工場用地取得の動きも多く見られるようになったことから、地価は強含みで推移している。取引される規模や価格帯は事業内容等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因消費地等へのアクセスに優れた地域を中心に、工場・物流用地需要は回復しつつある。

野村国世氏による調査レポート

不動産鑑定士野村国世
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因物流施設用地の需要も認められる西宮市臨海部の工業地域であり、地価水準は強含みである。
地域要因の将来予測中規模の作業所、営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。物流施設用地への需要を反映して、地価は強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね阪神間の工業地域一帯である。需要者の中心は、近畿圏に拠点を持つ製造業者、物流業者等が大半を占める。大阪湾を囲む交通アクセスの利便性から、同一需給圏内でも一定の競争力を有するものの、製造業者については景況回復の波及にばらつきがあり、物流業者については活発な需要が認められる状況にある。また、取引規模や価格帯がまちまちであり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因工場地については、製造工場用地の需要は弱含みであるが、物流施設用地の需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7174979
北緯 135度3369984

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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