兵庫県尼崎市大浜町２丁目５０番外(洲先駅・東鳴尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


92,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市大浜町２丁目５０番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市大浜町２丁目５０番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市大浜町２丁目５０番外
住居表示 
価格92,000円/㎡
交通施設、距離武庫川、2,400m
地積3,000㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模工場が建ち並ぶ区画整然とした工業地域
前面道路の状況北16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格92,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大手企業等の一部に製造拠点回帰傾向が見られること、阪神間臨海部は利便性が高いこと等より需要は堅調で、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は中小規模工場が建ち並ぶ工業地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。大手企業等による国内への製造拠点回帰傾向の影響等もあり需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神間臨海部の工業地帯一円。需要者の中心は、機械・鉄工業等の工場事業者である。国際的な価格競争力低下より工場経営を取り巻く環境は全般的に厳しいが、大手企業等に国内への製造拠点回帰の動きが見られること、阪神間臨海部は利便性が高いこと等より需要は底堅い。取引件数が少なく、取引される価格帯も取引事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因尼崎市においては、人口は微減傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、緩慢な動きで推移している。

齋藤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤誠
価格92,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因高速ICに近い等立地条件に恵まれた地域であり、国内景気の持続的回復に伴い、地価の上向きが期待される。
地域要因の将来予測尼崎市臨海部の中小規模工業地域。湾岸線尼崎末広ICに近い。パナソニック大規模工場閉鎖等で需要が弱まった時期があるも、近年の持続的景気回復やIT取引関連の流通業務用地需要により地価の上向きが期待される。
市場の特性同一需給圏は臨海部を中心とした阪神間の工業地域全域である。需要者の中心は、広域的に工場展開する相当規模の企業等である。工業地需要は、インターネットによる流通市場の活発化により流通関連施設用地は立地条件の良い物件を中心に需要が強い。対象地周辺ではパナソニック大規模工場閉鎖もあったが既述のごとくプラス要因もあり今後の地価の上向きが期待される。取引される価格や規模はまちまちで、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
一般的要因国内景気は国際的な懸念材料はあるも持続的に回復している。工業地需要も回復傾向が見られ、流通業務用地は特に堅調。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7063996
北緯 135度3861316

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

洲先駅(地価相場 312,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)武庫川団地前駅(地価相場 320,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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