兵庫県西宮市甲子園口２丁目１８９番(甲子園口駅・阪神国道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


330,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市甲子園口２丁目１８９番(兵庫県西宮市甲子園口２−２８−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を330,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市甲子園口２丁目１８９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市甲子園口２丁目１８９番
住居表示甲子園口２−２８−１８
価格330,000円/㎡
交通施設、距離甲子園口、750m
地積601㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3FB1
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
前面道路の状況南西28.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格330,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因底堅い路線店舗需要に加え、市内でも人気の高い甲子園口駅周辺の背後住宅地の価格動向の影響も受け、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測低層の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。周辺住宅地価格の水準や動向の影響も受け、地価水準は強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西宮市及び近接市の圏域に存する幹線道路沿いの路線商業地域及び概ね近隣型の商業地域である。需要者は、全国展開する店舗業者や同一需給圏に地縁性をもつ事業者等である。幹線道路沿いで比較的大規模画地の確保が可能な地域では、一定の需要が見られるが、集客力に直結する背後周辺住宅地の状況が良好な地域の需要はさらに堅調である。物件による個別性が強くまた取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因需要が堅調な背後住宅地価格の影響も受け、商業地の地価は概ね上昇傾向にある。一部の駅前商業地ではテナント需要や投資需要が好調である。

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格330,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いの商況はよくないが、経済政策等により改善が期待され、また店舗兼共同住宅への転用が可能である地域であり当該地価は底堅い。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動は見受けられず、当分の間、現状のまま推移していくと予測する。ただ、マンション等への転用が可能な地域であり、地価は底堅く、若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市・芦屋市・尼崎市の圏域に存する、幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心はチェーン展開する飲食店舗・自動車販売店等の事業者である。商業の中心が駅前や幹線道路沿いから大規模ショッピングセンター等に移行したこと等により、一般的な路線商業地域の地価は概ね横這い傾向にある。他方、マンション移行を背景とした需要が、下落を下支えしている。土地取引規模は様々で中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因住宅都市としての西宮市の選好性の高さならびにアベノミクス等から、地価は全般的に回復傾向であり、人気エリアの地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度733525
北緯 135度3737482

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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