兵庫県西宮市上田西町４番５(武庫川団地前駅・洲先駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


271,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市上田西町４番５(兵庫県西宮市上田西町２−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を271,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市上田西町４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市上田西町４番５
住居表示上田西町２−５
価格271,000円/㎡
交通施設、距離鳴尾、900m
地積3,613㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模な小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況北27.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野村国世氏による調査レポート

不動産鑑定士野村国世
価格270,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沿道店舗を中心とした地域であり、商況等から、地価水準は強含みである。
地域要因の将来予測中規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は、商況に見合った水準にあり、当面は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神間の路線商業地域である。需要者の中心は全国チェーンを展開する法人である。沿道型商業施設の立地する地域で、駐車場を必要とするため、中規模な店舗の立地が中心となる。出店形態は、定期借地権なども多く、土地価格は多様性を有している。価格帯の中心は中規模な画地が中心であるため、土地の総額が10億円近くになり、中心となる価格帯の把握が困難である。
一般的要因西宮市の商業地域は、消費動向に不透明感はあるものの、総じて、強含みである。

長谷川一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川一嘉
価格272,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沿道商業施設を中心とする路線商業地域であり、繁華性等に影響を与える要因に大きな変化はなく商況は安定的に推移している。
地域要因の将来予測中規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり地域要因に大きな変動は認められず、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。景気回復を反映して、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市及びその周辺都市における幹線道路沿いの商業地域等である。需要者の中心は沿道商業施設等を営む企業等が中心である。大型商業施設等の進出により、幹線道路沿いの商業地域の需要は堅調に推移している。取引件数は少なく、画地規模により価格は区々であり、対象標準地と同規模の土地で総額10億円前後であるが、中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因景気は、このところ一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内も同様な傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7124405
北緯 135度3723323

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武庫川団地前駅(地価相場 320,000円/㎡)洲先駅(地価相場 312,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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