兵庫県尼崎市浜田町５丁目３９番７(出屋敷駅・尼崎センタープール前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


167,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市浜田町５丁目３９番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を167,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市浜田町５丁目３９番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市浜田町５丁目３９番７
住居表示 
価格167,000円/㎡
交通施設、距離立花、1,500m
地積94㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格167,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや選好性の低いエリアにあり②のプラスの影響はあるが、①のマイナスの影響を受けて、地価は横ばい傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR立花駅の南側から阪神本線沿線付近に拡がる一般住宅の他共同住宅等も見られる既成住宅地域である。需要者は主に団塊ジュニアの内、やや低所得水準の同市賃貸住宅居住者等が中心である。団塊ジュニアを中心とする住宅需要の拡大があるが、近隣地域は駅から若干遠隔で、住環境もやや劣るため、全般的な選好性は低く、地価は概ね横ばい傾向にある。新築の戸建住宅は3000万円前後が需要の中心である。
一般的要因①環境・生活利便性重視の物件選別②団塊ジュニア層の住宅取得需要③団塊世代の住替え需要④資産家層のプラスの資産効果等。

中山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健一
価格167,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因中小規模一般住宅が建ち並ぶ南部の住宅地域。最寄駅にやや遠いが、価格水準が低く、一次取得者層を中心に一定需要もあり、地価は概ね横ばい傾向。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線及び阪神電鉄本線を中心とする尼崎市南西部等の住宅地域である。需要者の中心は尼崎市内に居住し、当市内や大阪・神戸方面等の事業所へ通勤する一次取得者層の勤労者が大半を占める。既成の住宅地域で当市に地縁的選好性のある人には、一定需要はある。需要の中心となる価格帯は、100㎡の土地で総額1，700万円前後、新築の戸建住宅は3，000万円半ば前後である。
一般的要因尼崎市の人口は減少、世帯数は微増傾向、高齢化率も高い。市制100周年を迎え、工業都市から住民主体の定住型生活都市への転換の模索が続く。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7264927
北緯 135度3997129

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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