兵庫県尼崎市神田中通２丁目１４番１外(尼崎駅・出屋敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


416,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市神田中通２丁目１４番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を416,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市神田中通２丁目１４番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市神田中通２丁目１４番１外
住居表示 
価格416,000円/㎡
交通施設、距離阪神尼崎、170m
地積374㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)4FB1
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況東18.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山本耕一
価格416,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因阪神尼崎の駅前で、ビルが建ち並ぶことから具体的な変動は無いが、繁華性・容積率等の立地性から地価は回復傾向も認められる。
地域要因の将来予測店舗ビル等の建ち並ぶ駅前商業地域で、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料する。地価動向は回復傾向にあり、今後はしばらく堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市を中心とする阪神間の駅前商業地域の圏域。需要者は同一需給圏内の中小事業者のほか、阪神間に拠点を求める一般企業等である。駅至近の商業地域で容積率が高く一定の繁華性も認められることや、駅近マンションの需要が旺盛なことから、地価は回復傾向にあり一部では相場を超える取引も見られる。価格水準は取引件数が少なく、取引される価格帯も取引事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因尼崎市の商業地は、景気の回復に至らないが、値頃感から需要に若干回復の兆しが見られること、マンション需要とのコラボに期待がかかる。

長宗巧氏による調査レポート

不動産鑑定士長宗巧
価格416,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前商業地域であるが、市内における商業地の需要はさほど強くなく、地価は、概ね横這いから微増で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、駅前商業地域として熟成しており、当面は現状の利用が維持されると予測する。繁華性は、近隣のアーケード商店街より劣るが、地価は、暫く堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪神間においてJR線、阪急線、阪神線の駅徒歩圏内の商業地域全般と判定した。需要者の中心は、同一需給圏内の事業者等が中心であるが、収益物件として取得を検討する投資家も考えられる。背後に繁華街を多く控え、その繁華性が衰退傾向にあり、土地に対する需要は弱かった。しかし、対象地付近は駅に近い立地の希少性から見直される傾向にある。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあり、把握することが困難である。
一般的要因阪神間の地価上昇が、当尼崎市にも一部に及んでいる。取引は、個人から不動産業者が購入するケースが多い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7199076
北緯 135度4141419

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県尼崎市東灘波町５丁目３４４番兵庫県尼崎市神田中通４丁目１１０番及び１１１番兵庫県尼崎市神田北通６丁目１６７番３兵庫県尼崎市梶ケ島７２番２兵庫県尼崎市東難波町２丁目８９番兵庫県尼崎市竹谷町３丁目１３０番２兵庫県尼崎市猪名寺２丁目２６番１４外兵庫県尼崎市昭和通２丁目８３番１３兵庫県尼崎市東難波町３丁目１２４番外

参考：近隣駅の地価相場

尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)大物駅(地価相場 133,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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