兵庫県西宮市仁川町６丁目１７１番(甲子園口駅・西宮北口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


153,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市仁川町６丁目１７１番(兵庫県西宮市仁川町６−１０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を153,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市仁川町６丁目１７１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市仁川町６丁目１７１番
住居表示仁川町６−１０−３
価格153,000円/㎡
交通施設、距離仁川、1,600m
地積394㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い山手の閑静な住宅地域
前面道路の状況南西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格153,000円/㎡
個別的要因画地規模の細分化が進む中で、規模が大きく総額が張るため、需要は弱含みである。
地域要因比較的選好性の高い住宅地の一つであるが、急峻な坂道が多く、ブランド力がやや劣る。地価は横ばい∼やや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅が建ち並ぶ山手の閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動が見られない為今後も現状のまま推移するものと予測する。住環境は良好な地域であり、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急今津線沿線を中心とした西宮市及び宝塚市の戸建住宅地域の圏域である。主となる需要者は西宮市及びその周辺市の二次取得者層が中心であるが、市外からの転入者も散見される。良好な居住環境を有しているが、駅への接近条件に劣るため、同一需給圏内の中ではやや競争力に劣るものの、需給関係は比較的安定している。土地は中規模宅地で4，000万円程度、総額で5，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因西宮市の住宅地は、需要が堅調なことから地価は概ね上昇傾向にあるが、西宮北部郊外等利便性等の劣る地域は、地価は依然として下落傾向にある。

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格153,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境の良い住宅地域であるが、駅から遠く利便性が劣るため住宅地の需要はやや弱く、地価は横這いか若干の上昇程度で推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅から遠く利便性が劣るため地価の上昇率は小さく、当面は横這いか若干上昇程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市及び宝塚市等の住宅地域であるが、阪急仁川駅西方に広がる山手の住宅地域が中心となる。需要者は同一需給圏内居住者が多いが、他所からの転入も認められる。駅から遠く利便性が劣るため住宅地の需要はやや弱く、地価は横這いか若干の上昇程度で推移している。土地は中規模住宅地で5，000万円以上のものも見られるが、近年細分化の傾向が見られ、新築建売住宅は土地130㎡程度で4，000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因西宮市市街地の住宅地は需要が多く、山手の一部を除いて地価は上昇傾向にあり、利便性及び居住環境の良好な地域では高値の取引も認められる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度74003982543945
北緯 135度37313842773438

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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