兵庫県西宮市甲子園二番町１１１番１外(甲子園口駅・甲子園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


365,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市甲子園二番町１１１番１外(兵庫県西宮市甲子園二番町９−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を365,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市甲子園二番町１１１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市甲子園二番町１１１番１外
住居表示甲子園二番町９−１２
価格365,000円/㎡
交通施設、距離甲子園口、950m
地積158㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅を中心とする住宅地域
前面道路の状況北西22.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格363,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内でも人気が高く比較的良好な利便性と環境を有する地域であり、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。市内でも人気が高く、利便性及び環境が比較的良好な地域であり、地価水準は強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線及び阪神本線の沿線で、概ね西宮市の圏域である。西宮市の居住者のほか市外阪神地区等からの転入者も見られるが、二次取得者層等の資金力を有する需要者が中心となっている。旧来から市内住宅地の中でも人気の高い地域であり、利便性及び環境の優れた地域を中心に堅調な需要が見られる。50坪程度の土地で5000∼6000万円程度、土地30坪程度の建売住宅では5000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因西宮市の南部既成住宅地の需要は概ね堅調であり、特に優良住宅地の需要は強い。一方で、利便性が劣る北部郊外住宅地の需要は依然として弱い。

長宗巧氏による調査レポート

不動産鑑定士長宗巧
価格365,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内でも人気が高く比較的良好な利便性と環境を有する地域であり、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測高級住宅地と沿道施設地とがせめぎ合い、前者を中心とする沿道地域になっていくものと予測する。しかしまだ若干店舗も残っている。市内でも人気が高く、地価水準は強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR線及び阪神本線の沿線で、概ね西宮市の東側の比較的道路幅員が広く、商業性が成熟しておらず、良好な住環境も維持されている地域である。市内の居住者のほか市外からの転入者も多く、資金力を有する需要者が中心である。「番町街」として特に人気の高い地域であり、利便性及び環境も優れ堅調な需要が見られる。対象地規模の土地で5500万円程度、100㎡程度の建売住宅では6000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因相対的な根強い需要に対し、供給サイドは売惜しみが顕著になっているが、需要者側も合理的な価格を守っており、その結果取引数は減少している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7317251
北緯 135度3714595

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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