兵庫県西宮市上田中町１１５番(武庫川団地前駅・洲先駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


196,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市上田中町１１５番(兵庫県西宮市上田中町５−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を196,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市上田中町１１５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市上田中町１１５番
住居表示上田中町５−６
価格196,000円/㎡
交通施設、距離洲先、560m
地積75㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が密集する住宅地域
前面道路の状況北東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格195,000円/㎡
個別的要因間口が狭いため、選好性が低下しつつある。
地域要因住環境がやや劣る住宅地域ではあるが、最寄り駅から近く需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。幹線道路背後で住環境はやや劣るが、利便性が高いため需要は概ね堅調であり、地価は横ばい傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神本線・武庫川線沿線で、概ね西宮市南部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏のうち西宮市居住者が大半を占めるが、隣接市等からの転入者も見られる。国道43号以南は以北に比して住環境がやや劣るため総じて選好性が低いが、最寄り駅から近いこともあり需要は概ね堅調である。土地は100㎡前後で1，500∼2，000万円程度、新築の戸建物件は3，000万円台前半が取引の中心となっている。
一般的要因西宮市においては、人口は微増傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、全般的に緩慢な動きで推移している。

長谷川大輔氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川大輔
価格196,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境がやや劣る住宅地域ではあるが、最寄り駅から近く需要は比較的堅調で、地価は概ね横ばいあるいはやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。幹線道路背後で住環境はやや劣るが、利便性が高く需要は比較的堅調で、地価は横這いあるいはやや上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神本線・武庫川沿線で、概ね西宮市の南部を圏域とする。需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。近隣地域は比較的規模の小さい一般住宅が多い旧来の既成住宅地である。市内で相対的に住環境の劣る地域で選好性も弱いが、市内の人気エリアの地価動向を受けて、当該地域も横這いあるいはやや上昇傾向にある。地価水準は標準地と同規模の土地で1500万円前後、新築の戸建物件は3000万円台前半が取引の中心である。
一般的要因西宮市の住宅価格は、人気エリアを中心に上昇傾向にあるが、一方で、立地等の格差から二極化傾向も認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7098851
北緯 135度3723768

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武庫川団地前駅(地価相場 320,000円/㎡)洲先駅(地価相場 312,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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