兵庫県西宮市小松東町３丁目１６番(武庫川駅・鳴尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


237,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市小松東町３丁目１６番(兵庫県西宮市小松東町３−６−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を237,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市小松東町３丁目１６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市小松東町３丁目１６番
住居表示小松東町３−６−２
価格237,000円/㎡
交通施設、距離武庫川、540m
地積153㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格237,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般的要因の①②を中心とするプラスの影響を受けて、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅にマンション等も見られる住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の環境を維持していくものと予測する。利便性の高いエリアにあり、住環境も比較的良好であるため、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は西宮市東部の阪神沿線に拡がる一般住宅の他共同住宅等も見られる住宅地域である。需要者は主に団塊ジュニアの内、中所得水準の西宮市宅居住者等が中心で、市外からの転入も若干見受けられる。近隣地域は駅から比較的近接するとともに、住環境も市内では中程度の水準にある。このため全般的な選好性は比較的高く、地価は上昇傾向にある。土地で2300万円前後、新築の戸建住宅は4000万円前後が需要の中心である。
一般的要因①環境・生活利便性重視の物件選別②団塊ジュニア層の住宅取得需要③団塊世代の住替え需要④資産家層のプラスの資産効果等。

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格237,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、良好な利便性等を背景に需要は堅調であり、地価は若干の上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持していくものと予測する。駅接近等の利便性に恵まれており、地価は今後、上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神本線沿線の概ね西宮市南東部を中心とする住宅地域である。需要者としては同市内居住者の中でも、市内及び阪神間の通勤者等が中心となる。既成住宅地域として成熟しており、駅近等の利便性を反映し、地価は若干の上昇傾向で推移している。標準地と同規模程度の土地で3，500万円前後、新築建売住宅は規模が30坪程度のものが多く、総額で4，000万円∼4，500万円程度が需要の中心となる価格帯と把握する。
一般的要因立地の優れた地域を中心として地価は上昇傾向を維持している。しかし、国内景気動向は一進一退がみられ、今後の消費増税等の影響が懸念される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7221676
北緯 135度3801287

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)洲先駅(地価相場 312,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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