兵庫県尼崎市大庄北４丁目１８８番(立花駅・尼崎センタープール前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


220,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市大庄北４丁目１８８番(兵庫県尼崎市大庄北４−１９−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を220,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市大庄北４丁目１８８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市大庄北４丁目１８８番
住居表示大庄北４−１９−７
価格220,000円/㎡
交通施設、距離立花、1,800m
地積114㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、銀行等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南28.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格221,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道沿いに小規模店舗ビルが建ち並ぶ路線商業地域で、地域的特性に変化は認めれない。
地域要因の将来予測路線商業地域として熟成しており、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、地価は当面横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神間の路線商業地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する法人・個人事業者、阪神地域を中心に店舗展開を行う法人等である。路線商業地域では、駐車場の確保が容易な敷地規模に対する需要は強含みとなってきているが、そのような条件を備えない土地に対する需要は限定的で、地価の反転には至らない状況である。需要者の資金調達力や企業規模、業種、業態、立地等での個別性が強いため、市場の中心価格帯を見いだすことは困難である。
一般的要因尼崎市では沿道商業地域や利便性の優れた地域で地価は上昇傾向にあるが、旧来からの商店街や利便性に難がある地域の地価は弱含みで推移している。

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格218,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駐車スペースの確保が困難な路線商業地域への新規出店の動きはほとんど見られず、また商況も低迷しており、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測小規模店舗が多く見られる路線商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。駐車スペースの確保が困難な路線商業地に対する需要は減退しており、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市及び近接市の圏域に存する幹線道路沿いの路線商業地域及び概ね近隣型の商業地域である。需要者は、同一需給圏に地縁性をもつ事業者及び全国展開する路線店舗業者等である。近年幹線道路沿いで店舗進出が見うけられるのは、比較的大規模画地の確保が可能な地域が主であり、十分な駐車場スペースを確保できない地域の商況は厳しい。物件による個別性が強くまた取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因住宅地価格の下支え効果もあり、市内商業地には地価が横這いないし微上昇傾向にある地域が多いが、一部衰退傾向にあるエリアも散見される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7301281
北緯 135度3884419

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

立花駅(地価相場 172,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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