兵庫県尼崎市大庄川田町２８番１(尼崎センタープール前駅・武庫川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


159,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市大庄川田町２８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を159,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市大庄川田町２８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市大庄川田町２８番１
住居表示 
価格159,000円/㎡
交通施設、距離尼崎センタープール前、1,200m
地積110㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート、事業所等の混在する住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格159,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は認められず、地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測住宅を中心に事業所等も混在する住宅地域として概ね熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。値頃感から地価は下げ止まり傾向が認められ、当面は概ね横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市及びその周辺の住宅地域であるが、尼崎市の南西部、阪神本線沿線に広がる住宅地域が中心となる。需要者は尼崎市内居住者が中心で、他所からの転入はやや少ない。居住環境や利便性は普通程度であるが、値頃感から地価は下げ止まり傾向が認められる。土地は1，500万円∼2，000万円程度、新築建売住宅は3，000万円台前半が取引の中心となっている。
一般的要因尼崎市の地価は総じて若干の上昇傾向が認められるが、横這い程度で推移する地域が多く、利便性や環境の劣る地域では下落する地域も認められる。

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格159,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模な戸建住宅を中心に老朽化した共同住宅が混在する住宅地域であり、需要者は市南部に限定されており、地域的特性に変化は認められない。
地域要因の将来予測戸建住宅と事業所等が混在する地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。住宅地の需要は弱含みであるが、値頃感から地価は当分横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神本線沿線の尼崎南部の住宅地域である。需要者の中心は、尼崎市南部の居住者やその血縁者等限定的であるため、需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、標準的画地の規模の土地は1，500∼2，000万円程度である。新築建売住宅の供給は少なく、中古不動産の場合は2，000万円前後の物件の取引が中心となっている。
一般的要因尼崎市では住環境に優れた地域の地価は上昇傾向にあるが、住環境や利便性に難がある地域では地価は横ばい又は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7263981
北緯 135度3937719

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県尼崎市塚口町１丁目１３番１９兵庫県尼崎市西大島字溝尻３４番１兵庫県尼崎市南武庫之荘１丁目９１番兵庫県尼崎市武庫之荘２丁目３４番兵庫県尼崎市南七松町１丁目８１番兵庫県尼崎市浜田町５丁目３９番７兵庫県尼崎市大庄西町１丁目１１７番２外兵庫県尼崎市大庄西町４丁目１５７番兵庫県尼崎市大庄川田町２８番１

参考：近隣駅の地価相場

尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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