兵庫県西宮市山口町上山口１丁目１１５９番２(甲子園駅・鳴尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市山口町上山口１丁目１１５９番２(兵庫県西宮市山口町上山口１−１１−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市山口町上山口１丁目１１５９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市山口町上山口１丁目１１５９番２
住居表示山口町上山口１−１１−２４
価格38,000円/㎡
交通施設、距離岡場、2,200m
地積459㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅、田等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東4.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健一
価格38,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因北部郊外の住宅地は最寄駅への接近性の面で利便性が劣る。隣接周辺市の新規供給宅地の過剰や災害リスク等のため、需要は弱く地価は下落傾向。
市場の特性同一需給圏は概ね西宮市北部郊外や隣接宝塚市、神戸市北区等の圏域である。需要者の中心は西宮市北部居住者の世帯分離者び隣接の神戸市、宝塚市等からの戸建住宅の取得希望者で、流通団地等勤務する一次取得者層である。西宮市中心部から距離のある郊外の住宅地であるため、近隣の新興住宅団地を含め、需要は弱い。土地は200㎡で1，000万円迄、新築の戸建物件は2，000万円半ば前後迄の物件が需要の中心となっている。
一般的要因西宮市の人口・世帯数は微増傾向にあり、高齢化率は県全体よりも低い。当市は文教住宅都市のブランド持続をめざし中南部の住宅地域は人気が高い。

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格38,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西宮市北部郊外に存する都心部等への利便性に劣る旧来からの集落地域であり、一般的要因の影響を受け、地価は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、神戸電鉄三田線・有馬線及びJR福知山線沿線の概ね西宮市北部郊外住宅地域である。需要者は、西宮市及び近接する三田市・宝塚市・神戸市北区に地縁を有する者がほとんどを占める。利便性に劣る西宮市北部郊外住宅地に対する需要は総じて弱いが、その需要も主として大規模住宅団地にあり、既成住宅地域に対する需要はさらに弱い。土地は1000万円程度まで、新築建売住宅で2500万円程度までの物件が需要の中心となっている。
一般的要因西宮市の南部既成住宅地の需要は概ね堅調であり、特に優良住宅地の需要は強い。一方で、利便性が劣る北部郊外住宅地の需要は依然として弱い。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度723785400390625
北緯 135度36534118652344

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県西宮市甲子園三番町９７番兵庫県西宮市上甲子園４丁目６９番４兵庫県西宮市甲陽園若江町７５番兵庫県西宮市甲子園口４丁目２４８番兵庫県西宮市鳴尾町２丁目１３９番２兵庫県西宮市里中町１丁目４９番２兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番兵庫県西宮市段上町３丁目９５番２兵庫県西宮市甲子園四番町１０番兵庫県西宮市南甲子園１丁目５６番３兵庫県西宮市甲子園春風町３５番兵庫県西宮市今津野田町４０番１内

参考：近隣駅の地価相場

甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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