兵庫県西宮市甲子園四番町８５番(甲子園駅・久寿川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


347,000円

2017年01月01日に行った兵庫県西宮市甲子園四番町８５番(兵庫県西宮市甲子園四番町１２−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を347,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市甲子園四番町８５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市甲子園四番町８５番
住居表示甲子園四番町１２−１９
価格347,000円/㎡
交通施設、距離甲子園、900m
地積264㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅にマンションも見られる住宅地域
前面道路の状況南西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格347,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地として市内有数の人気エリアであり、需要は底堅いものがあり、地域的特性に変化は認められない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、人気の住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線・阪神本線沿線で、西宮市内の住環境が良好な住宅地域である。需要者の中心は西宮市内居住者のほか、大阪・神戸方面からの転入者もみられる。住宅地として人気のあるエリアで、需要は底堅いものがある。市場の中心価格帯は、標準的画地の規模の土地は9，000万円前後、細分化された土地は3，500円前後（敷地面積100㎡程度）、新築建売住宅は6，000万円前後である。
一般的要因西宮市では実需に基づく需要は堅調であり、市街地の地価は全般的に上昇傾向であるが、利便性の劣る北部は依然弱含みの状況が継続している。

谷詰岳史氏による調査レポート

不動産鑑定士谷詰岳史
価格347,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は見られないものの、良好な住環境を保持する住宅選好性の高い地域であり、需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、特段の地域変動要因は見当たらず、今後も現状維持程度で推移していくものと予測される。住宅地として相対的な選好性は高く、地価は底堅く推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市内のJR東海道本線、阪神本線沿線の閑静な住宅地域である。需要者は、阪神間の中高所得層、買い替え層が中心となる。良好な住環境を保持する旧来からの住宅地域と認知されており、住宅選好性も高く、需要は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、対象標準地と同規模の土地で9，000万円前後、建物は注文住宅が多い。また、100㎡程度の細分化された土地で3，500万円前後、新築の建売住宅では6，000万円程度と思料される。
一般的要因西宮市内の人口は微増傾向にある。地価は堅調な実需を背景に依然強含みであるが、一部陰りも見られ、利便性の差異による二極化が認められる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7272504
北緯 135度3696375

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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