兵庫県尼崎市道意町４丁目３２番２(尼崎センタープール前駅・出屋敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


164,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市道意町４丁目３２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を164,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市道意町４丁目３２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市道意町４丁目３２番２
住居表示 
価格164,000円/㎡
交通施設、距離尼崎センタープール前、200m
地積163㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格165,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古い文化住宅が取り壊され、建売住宅へと変化しているが、地縁性の強い地域であり、人口の流入は少なく全般的に需要は弱い。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であり、公営ギャンブルの衰退に呼応して、駅前・沿道の店舗の閉店が続いている。地価は下落しており、今しばらくこの傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね阪神本線沿線を中心に広がる住居系地域である。需要者は主に尼崎市居住者が中心である。近隣地域は最寄駅への接近性も良好であり、利便性の高い住宅地域であるが、競艇場にほど近く、低層文化住宅や連棟式小規模住宅も見られ、やや住環境に劣る。従来より取引件数も少ない地域で、景気の低迷もあり、需要は弱含みである。土地25∼30坪程度の新築戸建で総額で2，000万円∼3，000万円未満が需要の中心である。
一般的要因景気は底打ちし明るさの兆しが見え始めている。地価に関しては、尼崎市は阪急線周辺等の人気のある地域とその周辺も含めて強含みになりつつある。

米虫淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士米虫淳子
価格163,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因公営ギャンブルの衰退が認められるが、当該地域の居住環境に直接的な影響を及ぼすものではなく、地価は依然やや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、周辺に公営ギャンブル施設が存する。当該地域の地域的特性に影響を与える要因は見られず、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市内南部の阪神本線沿線を中心とする住宅地域である。需要者は地縁性を有する市内居住者が中心である。最寄駅への接近性は良好であるが、競艇場に近い等の理由により居住環境はやや劣るため、住宅地としての需要は弱い。需要の中心としては、対象標準地と同程度（50坪程度）の土地で2，000万円台半ば、新築戸建住宅で3，000万円台程度である。
一般的要因尼崎市の人口は微減・世帯数は微増傾向にある。塚口・武庫之荘界隈を中心に地価上昇傾向が見られるが、それ以外では地価反転の強さは見られない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7170489
北緯 135度3950137

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)洲先駅(地価相場 312,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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