兵庫県西宮市甲子園口北町２４３番４(甲子園口駅・西宮北口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


362,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市甲子園口北町２４３番４(兵庫県西宮市甲子園口北町１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を362,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市甲子園口北町２４３番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市甲子園口北町２４３番４
住居表示甲子園口北町１−３
価格362,000円/㎡
交通施設、距離甲子園口、70m
地積126㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況診療所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗や店舗付共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況南西10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格362,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR甲子園口駅は平成26年3月に北口駅舎が新築されたのに続き平成27年7月に南口の駅ビルが開業した。
地域要因の将来予測店舗や店舗付共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅前で繁華性が高いため地価は上昇傾向が認められ、今後も緩やかな上昇が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市の商業地域を中心として周辺市の商業地域にわたる。需要者は西宮市内の事業者や投資家等が中心であるが、他所からの需要も認められる。駅前に存するため繁華性及び利便性は良好で、景気回復期待や収益物件の需要増加等により地価は上昇傾向が認められる。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
一般的要因値頃感や景気回復期待、収益物件の需要増加等により、西宮市の商業地の地価は総じて上昇傾向が認められる。

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格362,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因①②及び利便性の高い立地のマンション素地需要拡大の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測背後に比較的選好性が高い住宅地域を抱える駅前商業地域で、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は西宮市及び隣接市の近隣商業地域及び路線商業地域である。需要者は地元事業者の他、全国展開を図る事業者等の主に店舗賃借需要である。円安によるインバウンド消費拡大の影響はほとんど見受けられず、全般的には前記賃貸需要は強くない状況である。但し、近年、相続税対策等による優良な投資物件に対する購入需要の拡大が見られる等、利便性の高い近隣地域内の商業地価は上昇傾向にある。本件に関しては需要の中心価格帯は見出せない。
一般的要因①資産家層のプラスの資産効果②相続税対策による収益物件取得③シルバー消費の拡大等により、優良な投資物件に対する需要が多くなっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7396522
北緯 135度3749647

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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